Τη διαβεβαίωση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν μετατρέπεται σε «μπόνους» πρόσθετων οικοδομήσιμων τετραγωνικών δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ξεκαθαρίζοντας ότι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) αποσκοπούν στην αποζημίωση ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα ακίνητά τους. Από το υπουργείο επισημαίνουν ότι η μεταφορά συντελεστή θα πραγματοποιείται αποκλειστικά εντός των ορίων του ίδιου δήμου και όχι από έναν δήμο σε άλλον.
Στο ίδιο μήκος κύματος, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών την Παρασκευή (06.11.2026), επικαλούμενος διευκρινίσεις από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, υπογράμμισε ότι ο συντελεστής δόμησης δεν αυξάνεται συνολικά μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας. Όπως εξήγησε, στόχος είναι η αποζημίωση ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων και δεσμευμένων οικοπέδων, αλλά και η απεμπλοκή απαλλοτριώσεων που παραμένουν σε εκκρεμότητα επί χρόνια, ενώ η σχετική μελέτη βρίσκεται ακόμη σε δημόσια διαβούλευση.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Πώς λειτουργεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις του ΥΠΕΝ, οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή είναι συγκεκριμένες περιοχές πόλεων στις οποίες μπορεί να μεταφερθεί συντελεστής δόμησης από ακίνητα που δεν επιτρέπεται να αξιοποιηθούν πλήρως.
Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται διατηρητέα κτίρια, μνημεία, αλλά και οικόπεδα που έχουν δεσμευτεί από δήμους για απαλλοτριώσεις, προκειμένου να δημιουργηθούν πλατείες, δρόμοι και άλλοι κοινόχρηστοι χώροι.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που παρουσίασε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος. Εάν ένας ιδιοκτήτης διαθέτει νεοκλασικό κτίριο 200 τετραγωνικών μέτρων, σε οικόπεδο όπου θα μπορούσε να ανεγείρει κτίσμα 500 τετραγωνικών μέτρων, δεν μπορεί να αξιοποιήσει το σύνολο του επιτρεπόμενου συντελεστή λόγω του χαρακτηρισμού του ακινήτου ως διατηρητέου.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Στην περίπτωση αυτή, μπορεί να λάβει τίτλο μεταφοράς για τα 300 τετραγωνικά μέτρα που δεν μπορεί να αξιοποιήσει και να τον διαθέσει μέσω ψηφιακής τράπεζας γης σε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί να τον χρησιμοποιήσει σε καθορισμένη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή του ίδιου δήμου.
Με τον τρόπο αυτό, ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται για το δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να ασκήσει, ενώ η μεταφορά πραγματοποιείται υπό συγκεκριμένους πολεοδομικούς όρους.
Γιατί η μεταφορά περιορίζεται στον ίδιο δήμο
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον περιορισμό της μεταφοράς συντελεστή εντός του ίδιου δήμου, καθώς, όπως εξήγησε ο Παύλος Μαρινάκης, πρόκειται για απαίτηση που απορρέει από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
«Γιατί το ΣτΕ λέει ότι σε ένα κράτος δικαίου δεν μπορεί να κάνεις πλατείες σε ένα δήμο και να στέλνεις τη δόμηση, τα τετραγωνικά αυτά, σε μία άλλη περιοχή», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος έφερε ως παράδειγμα την αδυναμία μεταφοράς συντελεστή από ακίνητο στην Καλλιθέα προς περιοχές όπως η Κηφισιά, η Φιλοθέη ή το Ψυχικό.
«Άρα είναι ξεκάθαρο ότι δεν πρόκειται για πρόσθετη δόμηση, για κάτι δηλαδή που θα αλλάξει τους συντελεστές. Είναι μεταφορά δόμησης από μία περιοχή ενός δήμου σε μία άλλη περιοχή του ίδιου δήμου», τόνισε.
Από το ΥΠΕΝ επιμένουν ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν πρέπει να συγχέεται με τη χορήγηση πρόσθετων κινήτρων δόμησης, καθώς αφορά την αξιοποίηση δικαιωμάτων που δεν μπορούν να ασκηθούν στα αρχικά ακίνητα.
Οι περιορισμοί και οι περιοχές που εξαιρούνται
Η εφαρμογή των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δεν θα είναι οριζόντια, καθώς η σχετική μελέτη προβλέπει συγκεκριμένες εξαιρέσεις με περιβαλλοντικά και πολεοδομικά κριτήρια.
Ειδικότερα, εκτός των προτεινόμενων ζωνών μένουν παραδοσιακοί οικισμοί, ιστορικά κέντρα, αρχαιολογικοί χώροι, ζώνες προστασίας διατηρητέων κτιρίων και άλλες προστατευόμενες περιοχές.
Εξαιρούνται επίσης οικοδομικά τετράγωνα που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, περιοχές με κλίση μεγαλύτερη του 25%, καθώς και τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.
Σύμφωνα με το υπουργείο, οι περιορισμοί αυτοί αποσκοπούν στην προστασία του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος και στην αποφυγή επιβάρυνσης ευαίσθητων περιοχών.
Η παρέμβαση του ΣτΕ και η διαβούλευση
Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης υφίσταται στην ελληνική νομοθεσία από το 1979, ωστόσο οι προηγούμενες προσπάθειες εφαρμογής του προσέκρουσαν σε αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Όπως επισημαίνουν από το ΥΠΕΝ, η απουσία επαρκούς τεκμηρίωσης είχε ως αποτέλεσμα να μην καταστεί δυνατή η ουσιαστική ενεργοποίηση του μηχανισμού.
Η κατάσταση αυτή συνέβαλε στη συσσώρευση εκκρεμών απαλλοτριώσεων, αλλά και στην εγκατάλειψη διατηρητέων κτιρίων από ιδιοκτήτες που αδυνατούν να αξιοποιήσουν οικονομικά την περιουσία τους.
Προκειμένου να αντιμετωπιστούν τα εμπόδια, το ΣτΕ έχει ζητήσει την εκπόνηση ειδικής μελέτης και τη διενέργεια Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), η οποία τίθεται σε δημόσια διαβούλευση διάρκειας 60 ημερών.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας και την επεξεργασία από το ανώτατο δικαστήριο, προβλέπεται η έκδοση σχετικού προεδρικού διατάγματος.
«Σήμερα βρισκόμαστε στη φάση της διαβούλευσης, άρα και αυτό που βγήκε είναι μία αρχή συζήτησης», διευκρίνισε ο Παύλος Μαρινάκης, προσθέτοντας ότι οι ενδιαφερόμενοι δήμαρχοι έχουν ήδη ενημερωθεί σε συνάντηση εργασίας που πραγματοποιήθηκε πριν από περίπου 15 έως 20 ημέρες.
Αποζημιώσεις, νέα κατοικία και απελευθέρωση απαλλοτριώσεων
Τρία βασικά οφέλη προσδοκά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας από την εφαρμογή του μηχανισμού.
Πρώτον, την αποζημίωση χιλιάδων ιδιοκτητών σε ολόκληρη τη χώρα, οι οποίοι διαθέτουν ακίνητα με περιορισμούς στη δόμηση.
Δεύτερον, τη δυνατότητα δημιουργίας νέων κατοικιών σε περιοχές όπου επιτρέπεται η υποδοχή συντελεστή, συμβάλλοντας, σύμφωνα με το υπουργείο, στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Τρίτον, την απεμπλοκή απαλλοτριώσεων που παραμένουν επί χρόνια σε εκκρεμότητα, εμποδίζοντας τη δημιουργία χώρων πρασίνου, πλατειών και άλλων κοινόχρηστων υποδομών.
«Θα αποζημιωθούν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα. Θα δημιουργηθεί νέα στέγη […] και θα απελευθερωθούν οι απαλλοτριώσεις για πράσινο και πλατείες που λιμνάζουν τόσα χρόνια στα δικαστήρια και εντέλει δεν γίνονται», ανέφερε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος, μεταφέροντας την ενημέρωση του ΥΠΕΝ.
