Το ένα μετά το άλλο είναι τα ρεκόρ που σπάνε οι επενδύσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ και των ιδιωτικών κεφαλαίων στα logistics.
Το 2023 ο συνολικός όγκος των επενδύσεων έφτασε τα 305 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας τον όγκο ρεκόρ του 2022, ο οποίος ανήλθε στα 280 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, μάλιστα εκτιμάται ότι τα επόμενα δύο χρόνια περίπου συνολικά 470.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων θα παραδοθούν στην αθηναϊκή αγορά.
Ο τομέας των ακινήτων εφοδιαστικής έχει γνωρίσει μια έκρηξη σε ζήτηση τα τελευταία χρόνια, αντανακλώντας την αυξανόμενη ανάγκη για καλά εξοπλισμένους και στρατηγικά τοποθετημένους χώρους logistics.
Η σταθεροποίηση της ελληνικής οικονομίας ενισχύει την εμπιστοσύνη των επενδυτών, καθιστώντας την Αθήνα έναν ευνοϊκό προορισμό για την ίδρυση ή την επέκταση των δραστηριοτήτων τους στον τομέα των logistics.
Οι προνομιακές τοποθεσίες εντός της Αθήνας διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων logistics. Περιοχές με άριστες συγκοινωνιακές συνδέσεις και πρόσβαση σε βασικές ανέσεις είναι ιδιαίτερα περιζήτητες από επιχειρήσεις.
Οι τοποθεσίες αυτές παρέχουν εγγύτητα σε σημαντικές μεταφορικούς κόμβους, συμπεριλαμβανομένων λιμανιών, αεροδρομίων και μεγάλων αυτοκινητόδρομων, που διευκολύνουν την αποτελεσματική διαχείριση της αλυσίδας εφοδιασμού.
Συγκεκριμένα, περιοχές των Βορείων Προαστίων όπως η Λυκόβρυση, η Κάτω Κηφισιά, το Κρυονέρι, η Μεταμόρφωση και ο Άγιος Στέφανος θεωρούνται εξαιρετικές τοποθεσίες για αποθήκες και βιομηχανικές εγκαταστάσεις λόγω της εγγύτητας με την πόλη της Αθήνας, αλλά κυρίως λόγω της θέσης τους κοντά στην Εθνική Οδό Ε75, η οποία συνδέει την πρωτεύουσα με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα.
Το βιομηχανικό απόθεμα της περιοχής, αν και θεωρείται καλό από πλευράς τεχνικών προδιαγραφών είναι αρκετά απαρχαιωμένο, κυρίως δεδομένου ότι αναπτύχθηκε κατά τις δεκαετίες του ’80 και του ’90.
Μια ακόμη ιδανική περιοχή που αποτελεί επενδυτικό hotspot για logistics center είναι τα Μεσόγεια και οι περιοχές των Σπάτων, του Αεροδρομίου, της Παιανίας, του Κορωπίου και Μαρκόπουλου, οι οποίες μπορούν να υπερηφανεύονται για την καλή της εγγύτητα με το αεροδρόμιο της Αθήνας.
Οι εν λόγω περιοχές προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά ενοίκια από ό,τι το Θριάσιο Πεδίο και το Κρυονέρι, και αποτελούν μια ανερχόμενη αγορά για εναλλακτικές επενδύσεις βιομηχανικού χαρακτήρα, όπως κέντρα δεδομένων.
Φυσικά, περιοχές φιλέτα είναι και το Θριάσιο Πεδίο που περιλαμβάνει τη Μάνδρα, τη Μαγούλα, την Ελευσίνα και τον Ασπρόπυργο.
Το Θριάσιο Πεδίο βρίσκεται σε στρατηγική θέση κοντά στην πόλη της Αθήνας αλλά και κοντά στο λιμάνι της πρωτεύουσας, τον Πειραιά. Η περιοχή έχει αποκτήσει κατάλληλους πολεοδομικούς όρους – ως εκ τούτου, η ζήτηση τόσο από τους τελικούς χρήστες όσο και από τους εργολάβους/επενδυτές βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα.
Σημειώνεται ότι οι περισσότερες από τις υπερσύγχρονες εγκαταστάσεις που προσφέρουν τις τελευταίες τεχνολογίες στην εφοδιαστική αλυσίδα βρίσκονται σε αυτή την υποαγορά.
Ακόμη, η ευρύτερη περιοχή της Βοιωτίας που αποτελείται από τις περιοχές Σχηματαρίου, Αυλώνας και Οινόφυτα θεωρείται δευτερογενής αγορά.
Το απόθεμα χαρακτηρίζεται κυρίως από ικανοποιητική ποιότητα προδιαγραφών, καθώς η πλειονότητα της προσφοράς αναπτύχθηκε στα τέλη της δεκαετίας του ’90 έως τις αρχές της δεκαετίας.
Σημειώνεται ότι ότι στην εν λόγω περιοχή καταγράφονται λίγες επενδύσεις, καθώς οι περισσότεροι επενδυτές του κλάδου επικεντρώνονται στις άλλες υποαγορές.
Τέλος, η αγορά του Πειραιά και συγκεκριμένα οι περιοχές του Περάματος, του Αγίου Ιωάννη, του Ρέντη, της Δραπετσώνας και του Λιμανιού χαρακτηρίζονται κυρίως από παλιές αποθήκες που αναπτύχθηκαν τη δεκαετία του ’60 και του ’70, αν και έχουν μεγάλη προσβασιμότητα σε άλλα τμήματα της πόλης και ιδιαίτερα στο Θριάσιο Πεδίο.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ενοικίων στα logistics αυτές διαμορφώνονται ανάλογα με τη ζήτηση που έχει η κάθε περιοχή. Στα Βόρεια, που θεωρείται από τις πιο σημαντικές αγορές logistics της χώρας, επιτυγχάνονται τιμές ενοικίασης για το απόθεμα κατηγορίας Α περίπου 5,50 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ η κατηγορία Β έχει μισθώματα της τάξης των 3,50 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Η προσβασιμότητα σε συνδυασμό με το σχετικά περιορισμένο προσφερόμενο απόθεμα έχει ως αποτέλεσμα χαμηλά ποσοστά κενών χώρων, παράμετροι που διαμορφώνουν τα παραπάνω επίπεδα ενοικίων.
Στα δυτικά, όπου είναι η περιοχή που έχει προσελκύσει το υψηλότερα επίπεδα κεφαλαίων που επενδύθηκαν στον τομέα κατά το τελευταίο διάστημα, έχουν σημειωθεί τα υψηλότερα ενοίκια, τα οποία είναι της τάξεως των 5 ευρώ/τ.μ./μήνα. Τα κτίρια μάλιστα με πιστοποίηση ESG έχουν επιτύχει ακόμα υψηλότερα ενοίκια της τάξεως των 5,50 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Σε ότι αφορά την υποαγορά του Πειραιά, έχει χαμηλά ενοίκια που διαμορφώνονται στα 3,50 – 4,0ευρώ/τ.μ./μήνα. Αν και η προσφορά χαρακτηρίζεται κυρίως από απαρχαιωμένο απόθεμα και κτίρια που κατασκευάστηκαν τη δεκαετία του 1990, η περιοχή έχει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, καθώς βρίσκεται κυριολεκτικά δίπλα στο λιμάνι.
Σημειώνεται ότι μια σημαντική αύξηση της εμπορευματικής δραστηριότητας έχει καταγραφεί τα τελευταία 5 χρόνια τοποθετώντας το λιμάνι του Πειραιά στην πρώτη κατηγορία των ευρωπαϊκών λιμένων.