Μαζί με το χρυσό φαίνεται πως η τρέχουσα κρίση (με αιχμή τον πόλεμο στην Ουκρανία και τους δασμούς) οδηγεί και σε παραπέρα αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ευρώπη, την ίδια ώρα που αυτή μαστίζεται αγρίως από «έλλειψη προσφοράς στέγης».
Η αρχή νέας αύξησης των τιμών ακινήτων γίνεται ήδη στη Γερμανία, στο πιο προχωρημένο «φυλάκιο» του επανεξοπλισμού της Ευρώπης στα πλαίσια της προετοιμασίας της για ενδεχόμενο πόλεμο με τη Ρωσία, καθώς αυτό απαιτεί έως και 6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα για την εφοδιαστική στρατιωτική αλυσίδα της.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Επειδή σχεδιάζονται μαζικές επενδύσεις για τις αμυντικές δυνατότητες της Γερμανίας τα επόμενα χρόνια, η ζήτηση για στρατιωτικά αξιοποιήσιμη γη και κτίρια αυξάνεται σημαντικά, αναφέρει δημοσίευμα της Handelsblatt, με συνέπεια και της αύξηση των τιμών της.
Και αυτό ενώ η ΕΕ (μαζί και η Ελλάδα), κατ’ άλλα, στρέφει την προσοχή της στην αύξηση του οικιστικού αποθέματος προκειμένου να γίνει πιο «προσιτή» η στέγη.
Ποιες τάσεις εντοπίζουν οι ειδικοί και πού βλέπουν ευκαιρίες στην αγορά
«Παρατηρούμε ήδη σημαντικές αυξήσεις τιμών από 15% έως 30% για γη που πληροί τις σχετικές προφυλάξεις ασφαλείας», λέει ο Roberto Crapanzano της εταιρείας συμβούλων ακινήτων JLL Work Dynamics. Αυτή η τάση είναι πιθανό να συνεχιστεί, καθώς η προσφορά είναι περιορισμένη. Λόγω των υψηλών απαιτήσεων ασφαλείας, τα ακίνητα θεωρούνται κατάλληλα μόνο εάν βρίσκονται μακριά από μητροπολιτικές περιοχές αλλά εξακολουθούν να έχουν καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Αντιδρώντας στην απειλή που θέτει η Ρωσία και στην πίεση της κυβέρνησης των ΗΠΑ υπό τον Ντόναλντ Τραμπ, οι χώρες του ΝΑΤΟ αποφάσισαν τον Ιούνιο να διαθέσουν το 3,5% του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ) τους για στρατιωτικούς σκοπούς.
Αυτό αναμένεται να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της ζήτησης για χώρους εφοδιαστικής και παραγωγής, μια αγορά δισεκατομμυρίων δολαρίων, ιδιαίτερα στα σημαντικότερα ευρωπαϊκά κράτη μέλη: Μεγάλη Βρετανία, Γαλλία, Ιταλία, Ισπανία και Γερμανία. «Επί του παρόντος, υπάρχει ζήτηση για χώρο αποθήκευσης πυρομαχικών και εξοπλισμού, κόμβους συντήρησης και ανταλλακτικών, καθώς και για μονάδες παραγωγής», παρατηρεί ο Christian Kah της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Colliers.
Αφενός, οι εταιρείες όπλων επεκτείνονται μαζικά λόγω των συμβάσεων δισεκατομμυρίων δολαρίων που ακολούθησαν το ανακοινωθέν σημείο καμπής. Από την άλλη πλευρά, η Bundeswehr (σ.σ. ο Ομοσπονδιακός Στρατός της Γερμανίας) θέλει να αυξήσει μαζικά το προσωπικό, τον εξοπλισμό και τα όπλα της – και χρειάζεται νέους στρατώνες και αποθήκες όπλων για αυτό.
Οι απαιτήσεις ποικίλλουν: Οι αποθήκες πυρομαχικών και υλικών απαιτούν οριοθετημένους και ευρύχωρους χώρους που προσφέρουν μεγάλη απόσταση από άλλες εγκαταστάσεις. Οι αποθήκες συντήρησης και ανταλλακτικών απαιτούν, μεταξύ άλλων, διαδρόμους γερανών, μεγάλες πύλες και, ιδανικά, σιδηροδρομική σύνδεση. Στη μεταποίηση, η ασφαλής παροχή ρεύματος είναι ιδιαίτερα σημαντική.
Μόνο μεταξύ των Ευρωπαίων εταίρων του ΝΑΤΟ, αναμένεται να προστεθούν 37 εκατομμύρια τ.μ. χώρου για υλικοτεχνική υποστήριξη, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη εμπειρογνωμόνων της συμβουλευτικής εταιρείας Savills. Από αυτά, 6 εκατομμύρια τ.μ. θα χρειαστούν στη Γερμανία, αύξηση 17% σε σύγκριση με τα σημερινά περίπου 30 εκατομμύρια τ.μ.
Εξοπλισμοί και άμυνα ως μοχλοί ανάπτυξης της αγοράς
Κατά το τρίτο τρίμηνο, η αγορά εφοδιαστικής σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε στα 4,3 εκατομμύρια τ.μ., περίπου 10% υψηλότερη από το προηγούμενο έτος. «Ειδικότερα, παρατηρείται αυξημένη ζήτηση από τον τομέα των εξοπλισμών και της άμυνας – μια τάση που αναμένεται να ενταθεί από το επόμενο έτος», σύμφωνα με ανάλυση αγοράς της BNP Real Estate.
Η εταιρεία συμβούλων ακινήτων JLL παρατηρεί επί του παρόντος ότι υπάρχει ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση για χώρους παραγωγής, εφοδιαστικής και αποθήκευσης με ενισχυμένα μέτρα ασφαλείας. Τα ενδιαφερόμενα μέρη σκέφτονται μακροπρόθεσμα. Είναι σημαντικό για αυτά οι χώροι να μπορούν να επεκταθούν για να φιλοξενήσουν μελλοντικές αυξήσεις χωρητικότητας και να μπορούν να ανακαινιστούν τα υπάρχοντα κτίρια.
Γενικά, η Γερμανία είναι μια από τις βασικές αγορές όπου η αμυντική βιομηχανία προωθεί προγραμματισμένα μεγάλα έργα όπως το Eurofighter, τον εκσυγχρονισμό του πυραύλου κρουζ Taurus και επενδύσεις σε άρματα μάχης, drones και συστήματα αεράμυνας. Για τον σκοπό αυτό, υπάρχει ζήτηση για γη κοντά σε προηγουμένως χρησιμοποιούμενες στρατιωτικές εγκαταστάσεις. Θα δημιουργηθούν εκεί περιοχές παραγωγής πυρομαχικών, drones, οχημάτων και ηλεκτρονικών συστημάτων.
Η Rheinmetall κατασκευάζει το μεγαλύτερο εργοστάσιο πυρομαχικών της Ευρώπης στις υπάρχουσες εγκαταστάσεις της στο Unterlüß της Κάτω Σαξονίας, ενώ η MBDA στο Schrobenhausen και η Hensoldt στο Ulm επεκτείνουν τις υπάρχουσες εγκαταστάσεις τους. Οι διαπραγματεύσεις για τη χρηματοδότηση βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. «Η Colliers βρίσκεται επί του παρόντος σε διαπραγματεύσεις με διάφορους διεθνείς επενδυτές σχετικά με τη διάρθρωση χρηματοδοτικών μέσων για ακίνητα ειδικού σκοπού, όπως αποθήκες πυρομαχικών και υλικών στη Γερμανία», αναφέρει ο σύμβουλος ακινήτων Kah.
Πρέπει να τηρούνται αυστηροί κανόνες εμπιστευτικότητας
Ωστόσο, ακόμη και με επαρκή χρηματοδότηση, παραμένει ένα βασικό πρόβλημα: μόνο ένα μικρό μέρος του διαθέσιμου χώρου είναι κατάλληλο για στρατιωτικούς σκοπούς. Αυστηροί κανόνες εμπιστευτικότητας πρέπει να τηρούνται τόσο κατά την κατασκευή όσο και κατά τη διαχείριση. «Οι βασικές διαφορές περιλαμβάνουν σημαντικά αυξημένη τεχνολογία ασφαλείας με ελέγχους πρόσβασης και συνεχή παρακολούθηση, ειδικές μεθόδους κατασκευής όπως ενισχυμένους τοίχους, αυστηρές απαιτήσεις ενοικιαστών και ελέγχους ιστορικού, και υψηλό λειτουργικό κόστος», λέει ο ειδικός της JLL, Crapanzano.
Επειδή ο κατάλληλος χώρος δεν είναι διαθέσιμος παντού σε επαρκείς ποσότητες, ο ειδικός παρατηρεί ήδη ότι οι εταιρείες στρέφονται στις λεγόμενες λύσεις built-to-suit σε φθηνότερες γειτονικές χώρες. Αυτό το μοντέλο περιλαμβάνει νέα κατασκευαστικά έργα που σχεδιάζονται και υλοποιούνται από έναν επενδυτή ή κατασκευαστή έργου σύμφωνα με τις ακριβείς προδιαγραφές και ανάγκες ενός μόνο μελλοντικού ενοίκου.
Ο ειδικός στα ανθρακωρυχεία Kah αναμένει ότι η Bundeswehr θα μπορούσε επίσης να βασιστεί σε ιδιωτικά κεφάλαια για να επεκτείνει την χωρητικότητά της στο μέλλον. Για παράδειγμα, εάν τα αεροδρόμια ή οι στρατώνες πρόκειται να εκσυγχρονιστούν και να επεκταθούν σε μεγαλύτερη κλίμακα από πριν. «Λόγω της αύξησης των τιμών γης και αγοράς, είναι πιο πιθανό οι κυβερνητικοί θεσμοί να αναγκαστούν να καταφύγουν σε μοντέλα ενοικίασης», αναμένει ο Kah. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον και σε αυτή την περίπτωση παρουσιάζουν οι χώροι που γειτνιάζουν με ή βρίσκονται κοντά σε στρατιωτικές εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται από την Bundeswehr ή τους εταίρους της στο ΝΑΤΟ.
Τα ομοσπονδιακά κατασκευαστικά έργα αυξάνονται σημαντικά
Σε απάντηση σε έρευνα, το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Άμυνας δήλωσε ότι περισσότερα από 450 κατασκευαστικά έργα ολοκληρώθηκαν πέρυσι, περίπου 20% περισσότερα από το προηγούμενο έτος. 1,6 δισ. ευρώ επενδύθηκαν σε ακίνητα της Bundeswehr. Στόχος είναι να συνεχιστεί η επίτευξη ετήσιας αύξησης του όγκου κατασκευών και έργων κατά δέκα έως 20%, δήλωσε εκπρόσωπος του Υπουργείου Άμυνας.
Ωστόσο, μια προφανής ιδέα ουσιαστικά εξαλείφεται κατά την αναζήτηση νέας γης για την Bundeswehr. Η αναβάθμιση χώρων που εγκαταλείφθηκαν πριν από χρόνια – μετά την αναστολή της υποχρεωτικής στράτευσης το 2011 – δεν αποτελεί επιλογή. Από τις αρχικές περίπου 400 εγκαταστάσεις στη Γερμανία, εκτιμάται ότι 150 εγκαταστάσεις έχουν μετατραπεί για πολιτική χρήση. Αυτοί οι χώροι μετατράπηκαν κυρίως σε οικιστικούς, εμπορικούς και διοικητικούς χώρους και ως εκ τούτου δεν είναι πλέον διαθέσιμοι.
Η δομή των περισσότερων από τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις είναι ξεπερασμένη και, λόγω των μεταβαλλόμενων απαιτήσεων, ακατάλληλη για στρατιωτική χρήση. Ενώ οι προηγουμένως μη μετατραπείσες στρατιωτικές εγκαταστάσεις θα μπορούσαν να ληφθούν υπόψη για ανανεωμένη στρατιωτική χρήση, θα απαιτηθεί μεγάλο μέρος των κατασκευαστικών εργασιών.
