Προς μη… στεγαστικά εργαλεία πολιτικής (όπως βελτίωση των συγκοινωνιών και των υποδομών σε περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων) στρέφει τα κράτη – μέλη της ΕΕ (μαζί φυσικά και την Ελλάδα, η οποία περιμένει πάνω από 200 εκατ. ευρώ από την αναθεώρηση του ΕΣΠΑ για χάρη της αύξησης του αποθέματος στέγασης) το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο προκειμένου να αντιμετωπίσουν την εκρηκτική κρίση στέγασης στο εσωτερικό της.
Μ΄άλλα λόγια εκείνο που προτείνει ως βέλτιστη λύση στον εκρηκτικό πληθωρισμό στις τιμές των ακινήτων το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο είναι βελτιωθεί η συγκοινωνιακή πρόσβαση σε περιοχές εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων (και έτσι να μετακινηθούν πληθυσμοί προς τα εκεί) της ΕΕ προκειμένου να μειωθεί η ζήτηση και έτσι οι τιμές διαμερισμάτων σε αυτά!
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα έκθεσης ειδικής ομάδας εργασίας (One Roof, many realities: Εurope’s complex Housing Crisis) της Γενικής Γραμματείας του Ευρωπαϊού Συμβουλίου η οποία δημοσιεύτηκε στα μέσα Οκτωβρίου, στα πλαίσια της προετοιμασίας των ευρωπαϊκών θεσμών.
Ήδη από πλευράς Κομισιόν έχει εξαγγελθεί ένα ευρωπαϊκό σχέδιο για οικονομικά προσιτή στέγη, ενώ το θέμα αυτό βρέθηκε στην ατζέντα της τελευταίας συνόδου κορυφής του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου στις 23 – 24 Οκτωβρίου..
Ωστόσο, η τάση που αναπτύσσσεται στο εσωτερικό των τεχνοκρατών του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου, το οποίο θα κληθεί να λάβει και τις τελικές αποφάσεις για τη νέα στεγαστική πολιτική στην ΕΕ φαίνεται πως στρέφει το βλέμμα της πέρα από τα όρια της στεγαστικής πολιτικής, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.
Αποκαλυπτική είναι η φράση που αναφέρεται στην εν λόγω έκθεσης, σύμφωνα με την οποία, «για να λυθεί η στεγαστική κρίση, ίσως χρειαστεί να κοιτάξει κανείς πέρα από την πολιτική στέγασης».
Και αυτό γιατί, όπως αντιλαμβάνεται κανείς διαβάζοντας τα λεγόμενα της έκθεσης των τεχνοκρατών του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου, κανένα από τα μέτρα στήριξης της στέγασης, είτε από την πλευρά της προσφοράς (δηλαδή μέσω της αύξησης του αποθέματος ακινήτων – κάτι που αποτελεί κύριο μέλημα πχ της ελληνικής κυβέρνησης), είτε από την πλευρά της ζήτησης (πχ επιδόματα στέγασης) δεν κρίνεται ως επαρκώς αποτελεσματική, καθώς κρύβουν πολλές «παγίδες»!
Προς τα …που κοιτούν οι εμπειρογνώμονες του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου; Αξίζει να διαβάσει κανείς:
- «Η βελτίωση της ποιότητας των τοπικών περιοχών σε μέρη που επί του παρόντος είναι αποσυνδεδεμένα από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά προσιτής στέγασης και να επιτρέψει μεγαλύτερη κινητικότητα κατοικιών.
- «Πολιτικές όπως η επέκταση των δημόσιων συγκοινωνιών και των υποδομών ποδηλασίας θα μπορούσαν να μετριάσουν περαιτέρω την πίεση στις αστικές περιοχές».
- «Μέτρα για την προσέλκυση περισσότερων τοπικών ανέσεων στα προάστια και τις κοινότητες γύρω από τα αστικά κέντρα θα μπορούσαν να βελτιώσουν την κατάσταση για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που έχουν εκδιωχθεί από το κέντρο της πόλης».
- «Σε περιοχές με υψηλό κόστος στέγασης, η καλύτερη πρόσβαση σε δημόσιες υπηρεσίες υψηλής ποιότητας θα μπορούσε να βοηθήσει στην αποφυγή της πτώσης του βιοτικού επιπέδου για όσους παλεύουν με την υπερβολική επιβάρυνση του κόστους».
- «Η ενίσχυση των συστημάτων κοινωνικής προστασίας θα μπορούσε να βοηθήσει στη μείωση του ρόλου που διαδραματίζει η στέγαση στην εγγύηση της οικονομικής ασφάλειας και να διασφαλίσει ότι η στέγαση παραμένει επαρκής, προσβάσιμη και οικονομικά προσιτή σε όλους τους τύπους κατοχής».
Πολλές «παγίδες», καμία στεγαστική διέξοδος
Αντίθετα, οι εμπειρογνώμονες του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου κατεβάζουν πολύ τον πήχη των όποιων προσδοκιών από αμιγώς … στεγαστικά μέτρα πολιτικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρισης.
Και αυτό γιατί υπάρχουν πολλές «παγίδες». Χαρακτηριστικά, η έκθεση τους αναφέρει πως «σε ολόκληρη την ΕΕ, η εύρεση οικονομικά προσιτής στέγασης έχει γίνει όλο και πιο δύσκολη. Οι εκκλήσεις για περισσότερη δράση από την ΕΕ γίνονται όλο και πιο έντονες και προετοιμάζονται ορισμένες πρωτοβουλίες. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης πιθανές παγίδες όσον αφορά την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και αυτές θα πρέπει να ληφθούν υπόψη».
Σύμφωνα με την ίδια έκθεση, «οι συζητήσεις για τη στέγαση τείνουν να έχουν στενή οπτική», καθώς «τείνουν να επικεντρώνονται σε συγκεκριμένες ομάδες ενοικιαστών ή σε παράγοντες που επηρεάζουν την προσιτότητα της στέγασης, γεγονός που ενέχει τον κίνδυνο παράβλεψης σημαντικών πτυχών της κρίσης».
Πιο αναλυτικά:
- «Σε χώρες όπου η ιδιοκατοίκηση είναι κοινή, ο πληθωρισμός και τα αυξανόμενα επιτόκια αποτελούν βασικό παράγοντα του κόστους στέγασης, καθώς επηρεάζουν σημαντικά τόσο την αναχρηματοδότηση όσο και τις νέες συμβάσεις στεγαστικών δανείων. Θέτουν επίσης προκλήσεις για χώρες με ισχυρές αγορές ενοικίασης, ειδικά όταν τα ενοίκια συνδέονται με τις τιμές καταναλωτή».
- «Όσο περισσότερο η ιδιοκτησία κατοικίας χάνεται, τόσο μεγιστοποιείται η πίεση στις αγορές ενοικιαζόμενων κατοικιών σε όλες τις χώρες. Αυτό έχει ουσιαστικές μακροπρόθεσμες επιπτώσεις για τους ενοικιαστές σε χώρες με υψηλή ιδιοκτησία, οι οποίοι αποκλείονται από έναν από τους κύριους τρόπους επίτευξης μακροπρόθεσμης οικονομικής ασφάλειας.Οι αγορές ενοικίασης σε αυτές τις χώρες συχνά έχουν πιο χαλαρούς κανονισμούς, αφήνοντας τους ενοικιαστές σε υψηλότερο κίνδυνο εκμετάλλευσης».
Στοχευμένη ενίσχυση για την αντιμετώπιση του ενεργειακού κόστους στους πιο ευάλωτους κοινωνικά
Το ενδιαφέρον των τεχνοκρατών του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου στρέφεται στη ενεργειακή ενίσχυση των πιο ευάλωτων κοινωνικών ομάδων και έτσι τη μείωση του συνολικού κόστους στέγασης:
«Σε περιόδους υψηλών τιμών ενέργειας σε ολόκληρη την ΕΕ, τα έξοδα θέρμανσης μπορούν επίσης να αποτελέσουν σημαντικό παράγοντα του κόστους στέγασης, τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους ιδιοκτήτες. Τα κράτη μέλη με λύσεις στέγασης ενεργειακής απόδοσης, όπως αντλίες θερμότητας ή τηλεθέρμανση, είναι λιγότερο ευάλωτα σε σύγκριση με εκείνα που έχουν παλαιότερο απόθεμα κατοικιών και θέρμανση με βάση τα ορυκτά καύσιμα. Ακόμη και σε πιο προετοιμασμένες χώρες, τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος χωρίς πρόσβαση σε ενεργειακά αποδοτική θέρμανση θα χρειαστούν δημόσια στήριξη για να αντιμετωπίσουν τα βάρη του κόστους στέγασης. Ωστόσο, δεδομένου του τεράστιου περιβαλλοντικού αποτυπώματος της στέγασης, οποιαδήποτε μέτρα για την ελάφρυνση του κόστους στέγασης που σχετίζεται με τη θέρμανση θα πρέπει να εξεταστούν προσεκτικά ώστε να υποστηρίζουν βιώσιμες λύσεις για όσους το χρειάζονται περισσότερο».
Πέρα από το ενεργειακό, αναζητούνται λύση προς την κατεύθυνση του επιμερισμού του κόστους αύξησης του στεγαστικού αποθέματος μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών:
«Οι απαιτήσεις αποδοτικότητας για την αύξηση του στεγαστικού αποθέματος θα μπορούσαν να είναι αντιπαραγωγικές. Αντίθετα, μπορεί να χρειαστεί προσαρμογή της ρύθμισης και παροχή στοχευμένης υποστήριξης για την παροχή κινήτρων για επενδύσεις στην αποδοτικότητα σε όλους τους τύπους ιδιοκτησίας, όπως μέσω μέτρων επιμερισμού του κόστους και βελτίωσης της αποδοτικότητας μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών ακινήτων, για την άρση των εμποδίων στις βελτιώσεις κατοικιών και την αύξηση της οικονομικής προσιτότητας», αναφέρεται στην ίδια έκθεση».
Εθνικές μη … λύσεις
Από πλευράς των εμπειρογνωμόνων του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου, πέρα κάποιων γενικών κατευθύνσεων μίας ευρωπαϊκής πολιτικής στήριξης της στέγης, ξεκαθαρίζεται πως «υποστήριξη για τα μέτρα πολιτικής διαμορφώνεται από τα εθνικά συστήματα στέγασης», αν και κανένα από αυτά δεν κρινεται – εξ αυτών – ως αρκούντως αποτελεσματικό:
- «Οι ιδιοκτήτες κατοικιών γενικά υποστηρίζουν λιγότερο τις πολιτικές αναδιανομής στέγασης, όπως οι έλεγχοι ενοικίων, τα κουπόνια στέγασης, οι υψηλότεροι φόροι και η κοινωνική στέγαση».
- «Ειδικά όταν οι προϋπολογισμοί της τοπικής αυτοδιοίκησης φαίνονται πιεσμένοι, οι ιδιοκτήτες κατοικιών φαίνεται να δίνουν προτεραιότητα στις δαπάνες σε άλλους τομείς πολιτικής και μπορεί ακόμη και να ψηφίσουν κατά του όποιου (σ.σ. τοπικού άρχοντα) για την κατασκευή νέων δημόσιων κατοικιών.
- «Οι πολιτικές που στοχεύουν σε περισσότερη χρηματοδότηση κοινωνικής στέγασης θα μπορούσαν να είναι λιγότερο δημοφιλείς στα κράτη μέλη με υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας, ακόμη και αν οι ενοικιαστές σε αυτές τις χώρες αντιμετωπίζουν υψηλό κόστος στέγασης. Έτσι, ακόμη και αν και η προσιτή στέγαση θεωρείται ευρέως ως προτεραιότητα, τα μέτρα για την αντιμετώπιση της κρίσης ενδέχεται να αντιμετωπιστούν με λαϊκή αντίδραση».
- «Οι επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων και ενοικίων μπορούν να βοηθήσουν τις μειονεκτούσες ομάδες να γίνουν ιδιοκτήτες κατοικίας ή να διαχειριστούν το υψηλό κόστος ενοικίασης, αλλά μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε υπερχρέωση λόγω μεγαλύτερων στεγαστικών δανείων και να αυξήσουν τα ενοίκια της αγοράς».
- «Οι στοχευμένες φορολογικές ελαφρύνσεις για αγοραστές πρώτης κατοικίας αποκλείουν όσους εξαρτώνται από τις αγορές ενοικίασης».
- «Παρόλο που οι έλεγχοι ενοικίων είναι πολύ αποτελεσματικοί στη μείωση των ενοικίων για όσους διαμένουν σε ελεγχόμενες μονάδες, οδηγούν επίσης σε υψηλότερα ενοίκια για μη ελεγχόμενες μονάδες, χαμηλότερη κινητικότητα κατοικιών, λιγότερη συντήρηση και μειωμένη κατασκευή κατοικιών».
- «Οι προσπάθειες για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε εξοικονόμηση λογαριασμών κοινής ωφέλειας και να αυξήσουν την αξία των κατοικιών, αλλά θα μπορούσαν επίσης να αυξήσουν το κόστος στέγασης βραχυπρόθεσμα, λόγω των σημαντικών επενδύσεων που απαιτούνται για την αναβάθμιση ανεπαρκών κατοικιών. Οι αυστηρότεροι κανονισμοί βιωσιμότητας ενδέχεται να επιβραδύνουν την κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά θα μπορούσαν επίσης να οδηγήσουν σε περισσότερη καινοτομία και ανταγωνιστικότητα μεταξύ των κατασκευαστικών εταιρειών».
- «Η κινητοποίηση περισσότερης ιδιωτικής χρηματοδότησης μπορεί να φαίνεται σαν μια αποτελεσματική λύση, αλλά η μεγαλύτερη συμμετοχή θεσμικών επενδυτών ενέχει επίσης σημαντικούς κινδύνους. Λόγω της αυξανόμενης κρίσης προσιτότητας τα τελευταία χρόνια, πολλές χώρες έχουν αρχίσει να παρέχουν κίνητρα για θεσμικές επενδύσεις σε κοινωνικές και οικονομικά προσιτές κατοικίες μέσω φορολογικών εκπτώσεων και κρατικά χρηματοδοτούμενων επενδυτικών μέσων».
