Η εποχή των υψηλών ποσοστών αντιπαροχής ακινήτων φαίνεται να πλησιάζει στο τέλος της, καθώς το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο και η κατάργηση των μπόνους δόμησης μέσω ΣτΕ επανακαθορίζουν το τοπίο στις αστικές αναπλάσεις.
Παράλληλα, σε επίπεδο δεκαετίας (2016-2025), η μέση αύξηση των τιμών των οικοπέδων διαμορφώνεται σε 40,25%. Την μεγαλύτερη άνοδο στην αγορά ακινήτων με 46% καταγράφει η περιοχή των Αμπελοκήπων.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Από τον υπερκέρδος στην επιφύλαξη
Σήμερα, οι εργολαβικές συμφωνίες αντιμετωπίζονται με μεγαλύτερη επιφυλακτικότητα, καθώς οι αποδόσεις συμπιέζονται και οι όροι αντιπαροχής μεταβάλλονται. Εκτιμάται πως τα ποσοστά αντιπαροχής υποχωρούν κατά μέσο όρο κατά 4% – 5%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις πλησιάζουν τα κατώτατα επίπεδα δεκαετίας.
Στο Παλαιό Φάληρο, όπου το ποσοστό αντιπαροχής έφθανε ακόμα και το 56%, οι νέες συμφωνίες γίνονται με όρους 33% – 40%. Στους Αμπελόκηπους, από 40% πιθανώς να υποχωρήσουν στο 32% – 35%, ενώ στο Μαρούσι, που παραδοσιακά κινούνταν γύρω στο 43%, οι εργολαβικές αποτιμήσεις «προσγειώνονται» στο 38%.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Αυτή η μεταβολή δεν είναι μόνο αριθμητική – είναι και ποιοτική. Οι κατασκευαστές καλούνται να ισορροπήσουν ανάμεσα στην απόδοση και την κοινωνική πίεση για έργα με προστιθέμενη αξία. Σε αυτό το σημείο επανέρχεται το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής: το σενάριο κατά το οποίο ένα ποσοστό της νέας δόμησης προορίζεται για κοινωνική κατοικία, σχολικές υποδομές, βρεφονηπιακούς σταθμούς ή ακόμη και ενεργειακές κοινότητες.
Ακρίβεια στο οικόπεδο – Διπλή πίεση σε γη και αντιπαροχή
Παράλληλα, το κόστος απόκτησης οικοπέδων συνεχίζει την ανοδική του πορεία. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της Geoaxis, η μέση τιμή οικοπέδου στην Αττική έχει αυξηθεί κατά 40,25% από το 2016 έως το 2025.
Πρωταθλήτρια στην ακρίβεια αναδεικνύεται η περιοχή των Αμπελοκήπων, με αύξηση τιμών από 1.784 ευρώ/τ.μ. σε 2.605 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 46% μέσα σε μια δεκαετία. Η γεωγραφική εγγύτητα στο κέντρο και η παρουσία υποδομών συνεχίζουν να προσελκύουν επενδυτές, παρά τις δυσκολίες στη δόμηση.
Ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο, με σταθερότερη αύξηση 36,5% – από 1.225 ευρώ/τ.μ. σε 1.673 ευρώ/τ.μ. – διατηρώντας την εικόνα μιας παραθαλάσσιας περιοχής υψηλής ποιότητας ζωής και διαχρονικής ζήτησης.
Στο Μαρούσι, η αύξηση 34,4% (από 1.761 ευρώ/τ.μ. σε 2.367 ευρώ/τ.μ.) το καθιστά ελκυστική επενδυτική επιλογή για όσους επιθυμούν δυναμική περιοχή αλλά χωρίς τα «premium» χαρακτηριστικά του κέντρου.
Στον Χολαργό και το Περιστέρι, παρατηρείται σχεδόν ταυτόσημη αύξηση 381 ευρώ/τ.μ., με τον Χολαργό να ενισχύεται λόγω εγγύτητας στο μετρό και οικιστικής σταθερότητας, και το Περιστέρι να αναδεικνύεται σε νέα εναλλακτική για όσους αναζητούν πιο προσιτή κατοικία εντός του αστικού ιστού.
Οικοδομική δραστηριότητα υπό πίεση – Το κόστος σκαρφαλώνει
Η ανοδική πορεία των τιμών γης συνδυάζεται με αυξημένο κόστος κατασκευής, συμπιέζοντας περαιτέρω τα περιθώρια κέρδους των αναδόχων. Ο δείκτης τιμών υλικών για νέες οικοδομές, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, κατέγραψε αύξηση 5,1% το τελευταίο έτος, ενώ τα επιτόκια δανεισμού παραμένουν σε υψηλά επίπεδα (5% – 5,5%), ανεβάζοντας το κόστος κεφαλαίου για νέα έργα.
Ωστόσο, η ζήτηση δεν υποχωρεί. Η ανάγκη στέγασης, η ενεργειακή απαξίωση του παλιού αποθέματος και η επιστροφή του real estate ως επενδυτικού εργαλείου εξακολουθούν να τροφοδοτούν την οικοδομική δραστηριότητα – έστω και με πιο αργούς ρυθμούς.
