Σε ανοδική τροχιά παρέμειναν το α’ εξάμηνο του 2023 οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς στα ύψη εξακολουθεί να παραμένει η ζήτηση για σύγχρονους γραφειακούς χώρους. Ήδη, το γ’ τρίμηνο του έτους σημειώθηκαν επενδύσεις σε πράσινα γραφεία άνω των 90 εκατ. ευρώ, αριθμός αυξημένος κατά 25% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο πέρυσι.
Σύμφωνα την ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ),το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση.
Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος κατά 7,2%, ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα της τάξεως του 7,3%, μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές. Στη Θεσσαλονίκη, αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%).
Όπως αποκαλύπτει η έρευνα της εταιρείας Delfi partners, ο μέσος όρος ενοικίου για τα σύγχρονα κτίρια γραφείων αυξήθηκε στα 28 ευρώ/τ.µ./μήνα κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2023, με ορισμένες συμφωνίες να υπερβαίνουν ακόμα και το όριο των 30 ευρώ/τ.μ./μήνα. Οι ακριβότερες περιοχές είναι με διαφορά τα Βόρεια Προάστια και το κέντρο της Αθήνας, ενώ σε πιο χαμηλά επίπεδα κινούνται τα Νότια Προάστια και ο Πειραιάς που σταδιακά αποκτούν πράσινους γραφειακούς χώρους.
Συγκεκριμένα, τα Βόρεια προάστια που περιλαμβάνουν τη Λεωφόρο Κηφισίας, συγκεκριμένα τμήματα κατά μήκος της Αττικής Οδού και τμήματα της Εθνικής Οδού Ε75, αποτελούν την πρώτη επιλογή των επενδυτών καθώς μέχρι πρότινος υπήρχε και διαθέσιμο και πιο σύγχρονο κτιριακό απόθεμα. Η ακριβότερη περιοχή των Βορείων Προαστίων μάλιστα θεωρείται το Μαρούσι, το οποίο συνεχίζει να διατηρεί τα υψηλά μισθώματά του, παρά το γεγονός ότι δεν εκπληρώνεται η προσδοκία ότι τα καινούργια γραφεία θα μισθώνονται σε επίπεδα άνω των 30 ευρώ το τ.μ. Αυτό συμβαίνει καθώς λίγες θα είναι οι μισθώσεις που θα ξεπεράσουν τη συγκεκριμένη τιμή και αυτό θα γίνει σε μικρότερης επιφάνειας γραφειακούς χώρους. Στα Βόρεια ωστόσο το γ’ τρίμηνο απορροφήθηκαν 19.000 τ.μ., ενώ στο προσεχές διάστημα θα κατασκευαστούν ακόμα 90,779 τ.μ.
Μεγάλη ζήτηση για γραφειακούς χώρους εντοπίζεται διαχρονικά και στο κέντρο της Αθήνας, αν και χαρακτηρίζεται κυρίως από παλιωμένες και ιδιαίτερα ενεργοβόρες υποδομές της δεκαετίας του ΄70 και του ’80. Στην παρούσα φάση όμως γίνεται μια προσπάθεια για ριζική ανακαίνιση και επανατοποθέτηση των παλαιότερων κτιρίων γεγονός που οδηγεί και σε σημαντική αύξηση των μισθωμάτων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα των υψηλών ενοικίων είναι ότι πριν από την κρίση και συγκεκριμένα το διάστημα μεταξύ 2003-2006, στη Λεωφόρο Βασίλης Σοφίας τα γραφεία κόστιζαν 35 με 40 ευρώ το τ.μ. μηνιαίως, Σήμερα είμαστε κοντά εκεί που ήμασταν πριν από την κρίση, με ένα πολύ καλύτερο, ωστόσο, προϊόν. Στο γ’ τρίμηνο μισθώθηκαν συνολικά 21.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι περίπου 72.000 τ.μ., ενώ αναμένεται να αναπτυχθούν ακόμα 58,200 τ.μ.
Ο νότιος τομέας γραφείων βρίσκεται σε περίοπτη θέση καθώς αποτελείται από τρεις βασικές οδικές αρτηρίες τη Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης και τη Λ. Ποσειδώνος. Η περιοχή αυτή παραμένει πόλος έλξης για υψηλής ποιότητας ενοικιαστές, που προσελκύονται όχι μόνο από τις βελτιωμένες υποδομές αλλά και από την ελκυστικές ευκαιρίες ανάπτυξης της Αθηναϊκής Ριβιέρας, όπως το Ελληνικό. Στις εν λόγω περιοχές τα μισθώματα κινούνται ελαφρώς πιο χαμηλά καθώς μέχρι σήμερα διαμορφώνονται στα 23 ευρώ ανά τ.μ.
Ο Πειραιάς ακόμη βρίσκεται σε άνοδο ως αναπτυσσόμενη περιοχή γραφείων, καθώς τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει σημαντικό απόθεμα. Στο επίκεντρο αυτού του μετασχηματισμού είναι το πάλαι ποτέ κεντρικό συγκρότημα της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτου, στον Άγιο Διονύσιο, όπου εκεί προστέθηκαν πάνω από 50.000 τετραγωνικών μέτρων σύγχρονων χώρων γραφείων κατά την τελευταία τετραετία.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε θετικούς ρυθμούς μεταβολής στο σύνολό της. Πιο συγκεκριμένα, αύξηση σημειώθηκε στον αριθμό νέων αδειών για γραφεία (75,2%).
Ακόμη, οι προσδοκίες για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων και του περιβάλλοντος υψηλού πληθωρισμού, αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά.
Στον βαθμό ακόμη που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές.