Φόβοι πως η κρίση στα εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ που τάραξαν τις γερμανικές τράπεζες αυτόν τον μήνα, δεν θα είναι και τόσο εγχώρια, εκφράζεται σε δημοσιεύματα του διεθνούς Τύπου, με αναλυτές να προειδοποιούν πως οι γερμανικές τράπεζες για να αποφύγουν τις ισχυρές διορθώσεις που συγκλόνισαν τις ΗΠΑ χρησιμοποιούν «ιδιαίτερες» λογιστικές πρακτικές που τις προστατεύουν από τα άμεσα χτυπήματα.
Όπως επισημαίνει το Bloomberg, οι σχετικά μέτριες προσαρμογές και οι ευνοϊκές προβλέψεις συγκαλύπτουν το γεγονός ότι οι γερμανικές τράπεζες είναι πιο εκτεθειμένες στα εμπορικά ακίνητα από τις περισσότερες υπόλοιπες ευρωπαϊκές, σύμφωνα με μια μελέτη, χορηγούν δάνεια πιο επιθετικά.
Το αποτέλεσμα είναι μια συντριβή της αγοράς ακινήτων σε αργή κίνηση που απειλεί να επιταχυνθεί καθώς ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως ο όμιλος εταιρειών Signa του Rene Benko ή το Adler Group, αναγκάζονται να πουλήσουν, επιβαρύνοντας τους μικρότερους και μεσαίου μεγέθους τραπεζικούς οργανισμούς που μόλις ανέκαμψαν μετά τη διάσωση κατά την οικονομική κρίση.
Ανώτεροι αξιωματούχοι της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας λένε ότι η χώρα θα είναι αναπόφευκτα ιδιαίτερη εστία κινδύνου καθώς εξετάζουν τους κινδύνους εμπορικών ακινήτων σε τράπεζες σε όλη την περιοχή.
«Αυτό σίγουρα δεν είναι μόνο ένα πρόβλημα των ΗΠΑ», δήλωσε η Valeriya Dinger, καθηγήτρια οικονομικών στο γερμανικό Πανεπιστήμιο του Osnabrueck. «Δεν θα εκπλαγώ αν δούμε ένα κύμα προβλέψεων για ζημίες δανείων για τις γερμανικές τράπεζες όσον αφορά την έκθεση τους σε εμπορικά ακίνητα στην εγχώρια αγορά», πρόσθεσε, ακόμη κι αν δεν υπάρχει συστημικός κίνδυνος.
Οι γερμανικές τράπεζες έχουν τα περισσότερα δάνεια εμπορικής ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μαζί με τις αντίστοιχες γαλλικές, αλλά έχουν ταξινομήσει ένα σχετικά μικρό μέρος αυτών των δανείων ως μη εξυπηρετούμενα. Πρόσφατα, ωστόσο, το μερίδιο αυτό αυξήθηκε ενώ μειώθηκε σε πολλές άλλες χώρες.
Το χαμηλό επίπεδο των δανείων που χαρακτηρίζονται ως «κόκκινα» οφείλεται εν μέρει στο ότι οι εκτιμητές ακινήτων στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης χρησιμοποιούν μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση που εξομαλύνει τις αλλαγές στις τιμές με βάση το ότι οι περισσότεροι επενδυτές δεν πωλούν σε μια πτωτική αγορά.
Οι γερμανικές τράπεζες ενημερώνουν επίσης τις αποτιμήσεις των κτιρίων που έχουν χρηματοδοτήσει λιγότερο τακτικά από ό,τι αντίστοιχες στις ΗΠΑ ή το Ηνωμένο Βασίλειο, επομένως τα προβλήματα μπορούν να καλυφθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Μερικές φορές, προσφέρουν μέτρα όπως τριμηνιαίες αποποιήσεις δανείων για παραβιάσεις της δανειακής σύμβασης.
«Δεν υπάρχει πουθενά να κρύψουμε μια παραβίαση της σύμβασης στις ΗΠΑ», δήλωσε ο Keith Breslauer, ιδρυτής της εταιρείας ιδιωτικών μετοχών Patron Capital Advisers. «Απλώς δεν συμβαίνει αυτό στη Γερμανία».
Η διαφάνεια μειώνεται περαιτέρω από «παραθυράκια» που δίνουν στις μικρότερες τράπεζες περιθώρια καταχώρησης ορισμένων τίτλων στην αγοραία τους αξία, γεγονός που μπορεί να δυσκολέψει τους επενδυτές να αποκτήσουν μια ενημερωμένη εικόνα της οικονομικής τους κατάστασης. Η πρακτική, ωστόσο, περιορίζει επίσης τη δημιουργία μη πραγματοποιηθέντων κερδών, πράγμα που σημαίνει ότι οι μεμονωμένες τράπεζες μπορεί στην πραγματικότητα να είναι σε καλύτερη κατάσταση από ό,τι φαίνονται.
Οι ρυθμιστικές αρχές παροτρύνουν τις τράπεζες να προετοιμαστούν για πιθανές ζημίες, με την ΕΚΤ να τους πιέζει να χρησιμοποιήσουν ορισμένα από τα μεγάλα κέρδη του περασμένου έτους για τη δημιουργία «μαξιλαριών». Αλλά οι λογιστικοί κανόνες που έχουν σχεδιαστεί για να εμποδίζουν τις τράπεζες να αποφεύγουν τους φόρους σημαίνουν ότι είναι στην πραγματικότητα περιορισμένες στο πόσα μπορούν να βάλουν στην άκρη για τα χρέη τους.
Όπως επισημαίνει το Bloomberg, η εποπτική εταιρεία BaFin προς το παρόν βλέπει το πρόβλημα να πλήττει τα κέρδη των μεμονωμένων τραπεζών, αντί να απειλεί τη φερεγγυότητά τους, εν μέρει επειδή τα προβλήματα συγκεντρώνονται σε μικρότερο τμήμα της αγοράς από ό,τι κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Και ενώ τα υψηλότερα επιτόκια ευθύνονται για την πτώση των τιμών των εμπορικών ακινήτων, έχουν επίσης προσφέρει στις τράπεζες κέρδη που θα βοηθήσουν στην απορρόφηση των χτυπημάτων, δήλωσε η Birgit Rodolphe, εκτελεστική διευθύντρια για την εξυγίανση τραπεζών στη ρυθμιστική αρχή.
«Τα εμπορικά ακίνητα είναι πολύ μικρότερα από τα οικιστικά ακίνητα και το μέρος της πίτας που βρίσκεται υπό πίεση είναι ακόμα μικρότερο», είπε σε συνέντευξή της στη Φρανκφούρτη, σύμφωνα με το ίδιο δημοσίευμα. «Επίσης, δεν είναι σαν να κρατούν άχρηστα χαρτιά όπως το 2008, υπάρχουν κτίρια πίσω από αυτά τα δάνεια».
Η αξία αυτών των ακινήτων, ωστόσο, παραμένει αντικείμενο πολλών συζητήσεων καθώς διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των τιμών που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές και των πωλητών που χρειάζονται για να μπορέσουν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Αυτή είναι μια ιδιαίτερη πρόκληση στη Γερμανία, η οποία τείνει να βασίζεται σε πραγματικές συναλλαγές για αποτιμήσεις ακίνητης περιουσίας, παρά σε εισροές που βασίζονται στο οικονομικό κλίμα, όπως συμβαίνει σε άλλες χώρες.
Ένας δείκτης που δημοσιεύθηκε από τον γερμανικό τραπεζικό όμιλο VDP έδειξε ότι οι αξίες των γραφείων μειώθηκαν 10% πέρυσι, τη μεγαλύτερη από τότε που άρχισε να συλλέγει τα δεδομένα το 2003. Αυτός ο δείκτης βασίζεται εξ ολοκλήρου σε ολοκληρωμένες συναλλαγές, οι οποίες έχουν «στερέψει» στην πρόσφατη πτώση της αγοράς. Ο ερευνητικός οργανισμός Green Street, ο οποίος βασίζει τον δείκτη του σε συμφωνίες που διαπραγματεύονται αυτήν τη στιγμή, εκτιμά ότι οι αξίες της αγοράς έχουν υποχωρήσει 36% από το πρώτο τρίμηνο του 2022, με ορισμένες πόλεις όπως το Μόναχο να παρουσιάζουν ακόμη πιο έντονη πτώση.
«Εαν οι εσωτερικές αποτιμήσεις των τραπεζών αποδειχθούν αδικαιολόγητα αισιόδοξες ή απλώς καθυστερήσουν το κλίμα της αγοράς, οι χρεώσεις απομείωσης δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά», σύμφωνα με έκθεση της Fitch Ratings τη Δευτέρα. Η εταιρεία αξιολόγησης αναμένει ότι οι απώλειες από την έκθεση εμπορικών ακινήτων των τραπεζών θα παραμείνουν υψηλές έως το 2025.
Οι γερμανικές αξίες ακινήτων είναι ιδιαίτερα ευάλωτες σε υψηλότερο κόστος δανεισμού, επειδή τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης ωθήθηκαν εκεί χαμηλότερα από ό,τι σε άλλες αγορές κατά την εποχή του φθηνού χρήματος. Αυτό αντανακλά εν μέρει το γεγονός ότι οι αποδόσεις των γερμανικών κρατικών ομολόγων, σημείο αναφοράς για τους επενδυτές, ήταν αρνητικές εκείνη την εποχή.
Καθώς οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων αυξήθηκαν τα τελευταία δύο χρόνια, το ίδιο αυξήθηκαν και οι αποδόσεις που απαιτούσαν οι επενδυτές σε ακίνητα στις συμφωνίες τους. Στο Βερολίνο, οι αποδόσεις έχουν αυξηθεί στο 4,4% από 2,4% στις αρχές του 2022, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Savills. Αυτό σημαίνει ότι ένα κτίριο γραφείων που παράγει ετήσιο ενοίκιο 10 εκατ. ευρώ θα αποτιμάται τώρα σε κάτι περισσότερο από 227 εκατ. ευρώ εάν διαπραγματευόταν σήμερα, μια πτώση σχεδόν 200 εκατ. ευρώ την περίοδο.
«Είμαστε προσεκτικοί και οι επόπτες παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις, αλλά δεν βλέπω λόγο για δράμα», δήλωσε ο Rodolphe στην BaFin. «Αυτό που πιστεύω ότι δεν αντικατοπτρίζεται επαρκώς στην τρέχουσα συζήτηση είναι το γεγονός ότι οι τράπεζες χρειάζονται οι ελεγκτές τους να υπογράψουν την καταλληλότητα των προβλέψεών τους».
Ωστόσο, οι διαφορές στον τρόπο με τον οποίο εφαρμόζονται και ερμηνεύονται οι κανόνες αξιολόγησης σημαίνει ότι οι μειώσεις που θα είχαν αναγνωριστεί στη Βρετανία ή στις ΗΠΑ δεν έχουν ακόμη εμφανιστεί πλήρως.
Εάν και όταν το κάνουν, αυτό θα μπορούσε να φέρει τμήματα χρέους εμπορικών ακινήτων πιο κοντά στην παραβίαση των όρων δανεισμού, μια κίνηση που θα ανάγκαζε τις τράπεζες να προβλέπουν πρόσθετες ζημίες και επίσης να κρατήσουν περισσότερα κεφάλαια για ασφάλεια.
«Οι τράπεζες ήταν πιο ανοιχτές στο να είναι υπομονετικές με τους δανειολήπτες και τις καθυστερήσεις» που ήταν και το κακό στη Γερμανία, δήλωσε η Jackie Bowie, διευθύνων σύμβουλος στην εταιρεία διαχείρισης κινδύνων Chatham Financial. «Υπάρχει μεγαλύτερος πόνος στις αποτιμήσεις ακινήτων, οπότε τι σημαίνει αυτό για τις τράπεζες και σημαίνει ότι υπάρχει πιθανότητα κρίσης;»
Μια έρευνα από το Bayes Business School που δημοσιεύθηκε πέρυσι έδειξε ότι οι γερμανικές τράπεζες παρέδωσαν δάνεια ανώτερης κατηγορίας ύψους έως και 80% της αξίας ενός κτιρίου, το υψηλότερο επίπεδο στην Ευρώπη. Ενώ η πλειονότητα των δανείων πραγματοποιήθηκε σε χαμηλότερα όρια, με μεγαλύτερα κτίρια να χρηματοδοτούνται συνήθως στο 60% της αξίας τους, είναι μια έντονη αντίθεση με το Ηνωμένο Βασίλειο όπου οι τράπεζες ήταν πιο συντηρητικές από τότε που πλήγησαν από την παγκόσμια οικονομική κρίση.
Πολλές από τις γερμανικές τράπεζες που τώρα κοιτάζουν τις απώλειες μοιράζονται αυτή την εμπειρία, ωστόσο δεν τις εμπόδισε να αναλάβουν κινδύνους που τώρα τις ζορίζουν. Θα είναι «αρκετά ενοχλητικό» αν αποδειχθεί ότι οι τράπεζες που διασώθηκαν στη χρηματοπιστωτική κρίση δεν έχουν έλεγχο στους κινδύνους τους, είπε ο Dinger.
Η Deutsche Pfandbriefbank είδε τα ομόλογά της να κατρακυλάνε απότομα τις τελευταίες εβδομάδες λόγω ανησυχιών σχετικά με την έκθεσή της στις ΗΠΑ.
Τώρα, η αγορά αναμένει αποτελέσματα από τη Landesbank Hessen-Thueringen, πιο γνωστή ως Helaba, για τυχόν απομειώσεις όταν θα ανακοινώσει τα οικονομικά της μεγέθη τον επόμενο μήνα. Το ήμισυ του χαρτοφυλακίου της για χρηματοδότηση ακινήτων, ύψους σχεδόν 40 δισ. ευρώ στα τέλη Ιουνίου, αφορούσε κτίρια γραφείων, ένα ιδιαίτερο σημείο με πόνο. Πολλές άλλες τράπεζες έχουν επίσης μεγάλα βιβλία εμπορικών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της έκθεσης στις ΗΠΑ, όπως η Landesbank Baden-Wuerttemberg.
Η κατάρρευση της Signa δείχνει τι μπορεί να συμβεί όταν το μεγάλο χάσμα μεταξύ των εκτιμώμενων αξιών έρχεται στην πραγματικότητα της τιμολόγησης της αγοράς και του ζωτικού ρόλου που μπορούν να διαδραματίσουν οι ρυθμιστικές αρχές όταν αναγκάζουν τις τράπεζες να κοιτάξουν πιο προσεκτικά. Η ΕΚΤ ώθησε ορισμένες τράπεζες να σχηματίσουν προβλέψεις για ζημίες για την έκθεσή τους, ανέφερε το Bloomberg τον Αύγουστο.
Ένας άλλος λόγος που οι προβλέψεις έχουν παραμείνει σχετικά μέτριες προς το παρόν είναι ότι ορισμένες τράπεζες συμφωνούν διάφορες παραμέτρους με τους δανειολήπτες τους, δήλωσε ο Bowie στην Chatham Financial. Μπορούν να περιλαμβάνουν την προσφορά τριμηνιαίων εξαιρέσεων για υπάρχουσες παραβιάσεις και βραχυπρόθεσμες επεκτάσεις δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι οι ιδιοκτήτες έχουν ένα σαφές σχέδιο για πωλήσεις ή βελτιώσεις κτιρίων, πρόσθεσε.
Πίσω στα τέλη της δεκαετίας του 1990, ενώ «έτρεχε» στη Lehman Bros., «εξετάσαμε το χαρτοφυλάκιο δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο μιας γερμανικής τράπεζας», δήλωσε ο Breslauer στην Patron Capital. «Μόλις λάβαμε τα δεδομένα, είδαμε ότι σχεδόν κάθε δάνειο που ταξινομήθηκε ως εξυπηρετούμενο είχε σημειώσεις στα αρχεία που έδειχναν ότι είχε αναδιαρθρωθεί τουλάχιστον τρεις φορές. Υποψιάζομαι ότι το ίδιο συμβαίνει και σήμερα».