Mόνιμα χαρακτηριστικά αποκτά πλέον η στεγαστική κρίση, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), ενώ εξελίσσεται σε διαρθρωτικό πρόβλημα παρότι οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων παραμένουν συγκρατημένα θετικές.
Η ετήσια έκθεση του διοικητή της ΤτΕ, Γιάννη Στουρνάρα, αναδεικνύει τη στεγαστική κρίση όχι ως ένα πρόσκαιρο επεισόδιο ανόδου τιμών, αλλά ως πρόβλημα που επηρεάζει την κοινωνική συνοχή και τις δημογραφικές προοπτικές της χώρας, εν μέσω μάλιστα ενός πολέμου που απειλεί με ένα νέο πληθωριστικό σοκ. Τονίζεται ότι η ακριβή στέγη είναι εκείνη που στερεί από το νοικοκυριό τη δυνατότητα να καλύπτει άλλες βασικές ανάγκες, όπως διατροφή, ενέργεια, υγεία και εκπαίδευση, και προειδοποιεί ότι η επιδείνωση της προσιτότητας πλήττει ιδιαίτερα τους νέους, οι οποίοι καθυστερούν να ανεξαρτητοποιηθούν και να δημιουργήσουν οικογένεια.
Σημαντικό εύρημα της έκθεσης είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα τροφοδοτείται πλέον κυρίως από τα ενοίκια και όχι από την ενέργεια, όπως συνέβαινε στα προηγούμενα πληθωριστικά κύματα. Το 2025 ο πληθωρισμός στέγασης στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 5,5%, έναντι 2,1% στην ευρωζώνη, ενώ ο πληθωρισμός των ενοικίων έφτασε το 10%, έναντι 2,9% στην ευρωζώνη. Από τα στοιχεία της ίδιας της ΤτΕ προκύπτει ότι περίπου το 78% του συνολικού πληθωρισμού στέγασης προήλθε από τα ενοίκια κύριας κατοικίας, καθώς η συμβολή τους ήταν 4,26 ποσοστιαίες μονάδες σε σύνολο 5,5 μονάδων.
Η κοινωνική πίεση αποτυπώνεται και στους δείκτες επιβάρυνσης των νοικοκυριών. Η στέγαση αντιστοιχεί ήδη στο 14,4% της μέσης μηνιαίας δαπάνης των νοικοκυριών, ενώ με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ για το 2024 το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται σε ενοίκιο ή αποπληρωμή στεγαστικού δανείου ανήλθε στο 23,7% στην Ελλάδα, έναντι 17,9% στην ΕΕ. Για τα νοικοκυριά που ζουν σε ενοίκιο το ποσοστό αυτό φτάνει το 24,3%, ενώ για όσους αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο το 20%. Ακόμη πιο πιεστικό είναι το στοιχείο ότι το 37,4% των ενοικιαστών εμφανίζεται να δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση.
Η ΤτΕ συνδέει αυτή την εικόνα με τις διαρθρωτικές ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας. Η έντονη άνοδος των ενοικίων, όπως σημειώνει, αντανακλά κυρίως την περιορισμένη προσφορά οικιστικών ακινήτων που δεν συμβαδίζει με την αυξημένη ζήτηση. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται η τουριστική αξιοποίηση κατοικιών, τα κλειστά ή ανενεργά ακίνητα, αλλά και η υστέρηση νέων οικιστικών επενδύσεων μετά την κρίση χρέους. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που παραμένει σφιχτή ακόμη και όταν εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης σε επιμέρους δείκτες.
Στο σκέλος της αγοράς ακινήτων δεν διαφαίνεται ανατροπή της ανοδικής τάσης, αλλά πτώση της ταχύτητας αύξησης. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% σε επίπεδο χώρας, από 9,1% το 2024. Τα παλαιά διαμερίσματα αυξήθηκαν ταχύτερα από τα νέα, με 8,1% έναντι 7,4%, ενώ υψηλότεροι ρυθμοί καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας σε σχέση με την Αθήνα. Την ίδια ώρα, η ΤτΕ καταγράφει ήπια δυναμική σε σχετικούς δείκτες της αγοράς κατοικίας.
Η επιβράδυνση αυτή φαίνεται και σε πιο συγκεκριμένα μεγέθη. Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες στο πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 μειώθηκε κατά 16,7% ως προς τον αριθμό των νέων αδειών και κατά 19,1% ως προς τον δομήσιμο όγκο. Παράλληλα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 2,7% το 2025 και σωρευτικά κατά 23,1% την πενταετία 2021-2025. Η έκθεση σημειώνει επίσης ότι ήταν πιο συγκρατημένο το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, τόσο με βάση τις καθαρές εισπράξεις για αγοραπωλησίες ακινήτων όσο και στο πρόγραμμα Golden Visa.
Ένα ακόμη κρίσιμο σημείο είναι ότι η θεωρητική προσιτότητα δεν ταυτίζεται πάντα με την πραγματική δυνατότητα αγοράς κατοικίας. Η ΤτΕ σημειώνει ότι ακόμη και όταν μια περιοχή εμφανίζεται στατιστικά πιο προσιτή, η παλαιότητα του τυπικού ακινήτου μπορεί να συνεπάγεται πρόσθετο κόστος για ανακαίνιση και τεχνική αναβάθμιση. Επιπλέον, ο σχετικός δείκτης βασίζεται στην παραδοχή ότι το μέσο νοικοκυριό διαθέτει όχι μόνο ικανότητα αποπληρωμής στεγαστικού δανείου αλλά και τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια για την αγορά.
Θετικές προοπτικές αλλά με ισχυρές επιφυλάξεις
Ως προς τις προοπτικές, η ΤτΕ παραμένει θετική αλλά με σαφείς επιφυλάξεις. Αναφέρει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να αναπτύσσεται το επόμενο διάστημα, αρκεί να υπάρξει γρήγορη αποκλιμάκωση του πολέμου στη Μέση Ανατολή, σταθεροποίηση των διεθνών οικονομικών συνθηκών και διατήρηση των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας. Στο ίδιο σενάριο, το επενδυτικό ενδιαφέρον αναμένεται να στραφεί περισσότερο προς την ποιότητα των κατασκευών, τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και τα ακίνητα σε περιοχές με καλή πρόσβαση σε υποδομές και μεταφορικά δίκτυα.
Το ανοιχτό μέτωπο, πάντως, είναι αν θα αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά πραγματικά προσιτής κατοικίας. Η ίδια η έκθεση της ΤτΕ δείχνει ότι χωρίς περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα, επανένταξη κλειστών κατοικιών στην αγορά και λιγότερα εμπόδια σε μεταβιβάσεις, αδειοδοτήσεις και αξιοποίηση αποθέματος, η στεγαστική κρίση θα επιμένει ακόμη και σε μια αγορά που θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά, έστω με πιο ήπιους ρυθμούς.
