Οι τιμές στην αγορά ακινήτων στη Γερμανία έχουν μειωθεί, αλλά οι συναλλαγές εξακολουθούν να μειώνονται. Για περισσότερο από μία δεκαετία, οι τιμές στην αγορά ακινήτων είχαν μόνο μία κατεύθυνση: ανοδική.
Αλλά τους τελευταίους μήνες, η αγορά ακινήτων στη Γερμανία έχει αλλάξει εντελώς, τονίζει η Handelsblatt. Η αύξηση του κόστους κατασκευής, η εκτίναξη των επιτοκίων και ο υψηλός πληθωρισμός έχουν ανακόψει την έκρηξη.
Οι τιμές μειώνονται σε πολλές περιοχές από το καλοκαίρι του 2022, αλλά οι συναλλαγές συνεχίζουν να μειώνονται επειδή οι υποψήφιοι αγοραστές δεν έχουν πλέον κανένα οικονομικό περιθώριο.
Το βασικό ερώτημα τώρα είναι το εξής: Τι θα συμβεί στη συνέχεια στην αγορά – και ποιες συνέπειες θα έχει αυτό για τη χρηματοδότηση των ακινήτων; Η Ένωση Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP) έχει σαφή άποψη σχετικά με αυτό. Η θέση της προσελκύει μεγάλη προσοχή, καθώς η ένωση εκπροσωπεί τους σημαντικότερους χρηματοδότες ακινήτων στη Γερμανία.
Κατοικίες: Σταθεροποίηση στον ορίζοντα
Η κρίση δεν έχει ακόμη πιάσει πάτο, λέει ο πρόεδρος του VDP Γκέρο Μπέργκμαν (Gero Bergmann). “Η κορύφωση της κρίσης βρίσκεται ακόμη μπροστά μας και πιστεύουμε ότι οι αξίες κεφαλαίου θα συνεχίσουν να μειώνονται για μερικά ακόμη τρίμηνα”.
Ωστόσο, μετά το δύσκολο έτος 2023, οι γερμανικές τράπεζες Pfandbrief πιστεύουν ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων θα σταθεροποιηθεί τουλάχιστον το 2024. “Είναι πιθανό να ξεκινήσει πολύ νωρίτερα για τα οικιστικά ακίνητα από ό,τι για τα εμπορικά ακίνητα”, δήλωσε ο Μπέργκμαν.
Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά 1,7% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία της ένωσης. Η ένωση, η οποία εκπροσωπεί, μεταξύ άλλων, τις Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken και μεγάλα ταμιευτήρια, ανέφερε μείωση 6,3% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Εμπορικά ακίνητα: απότομες μειώσεις τιμών
Ο πρόεδρος του VDP Μπέργκμαν τόνισε ότι, ως πρόεδρος της ένωσης, δεν μπορεί να σχολιάσει μεμονωμένες εταιρείες, όπως η αφερέγγυα εταιρεία ακινήτων Signa του René Benko. “Ωστόσο, κανείς δεν μπορεί να είναι χαρούμενος όταν μεγάλα ονόματα χρεοκοπούν και αυτό φυσικά θα έχει αντίκτυπο και στην αγορά”, δήλωσε ο πρόεδρος του VDP. Οι μειώσεις των τιμών για τα εμπορικά ακίνητα είναι επίσης πιθανό να είναι μεγαλύτερες από ό,τι για τα οικιστικά ακίνητα το 2024.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του VDP, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν και πάλι απότομα το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους: κατά 10,3% σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους και κατά 2,2% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του Συνδέσμου, η απώλεια αξίας που έχει σημειωθεί στα εμπορικά ακίνητα από την κορύφωση των τιμών τους το δεύτερο τρίμηνο του 2022 ανέρχεται μέχρι σήμερα σε 12,3%.
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) ανησυχεί για την ύφεση στις αγορές εμπορικών ακινήτων στην ευρωζώνη. Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων από μόνος του δεν μπορεί να προκαλέσει συστημική κρίση. Ωστόσο, έχει τη δυνατότητα να λειτουργήσει ως ενισχυτής σε καταστάσεις πίεσης.
Δάνεια ακινήτων: Αδύναμο επίπεδο
Η ένωση δεν αναμένει πλέον σημαντικές μειώσεις στον όγκο των χρηματοδοτήσεων ακινήτων, έναν από τους σημαντικότερους κλάδους των τραπεζικών δραστηριοτήτων. “Δεν νομίζω ότι θα μειωθεί περαιτέρω”, δήλωσε ο Μπέργκμαν. “Αλλά δεν περιμένω και μεγάλη αύξηση”. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του VDP, μια σημαντική προϋπόθεση για τη σταθεροποίηση είναι οι συμμετέχοντες στην αγορά να είναι πεπεισμένοι ότι τα επιτόκια θα σταθεροποιηθούν. Οι χρηματοδότες ακινήτων ελπίζουν ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα είναι σε θέση να παράσχει περισσότερη σαφήνεια για το θέμα αυτό το επόμενο έτος.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της VDP, Γενς Τόλκμιτ (Jens Tolckmitt), η ύφεση στις νέες επιχειρήσεις με δάνεια για κατοικίες έχει ανακάμψει κάπως. Κατά το τρίτο τρίμηνο, οι σημαντικότεροι χρηματοδότες ακινήτων του VDP ενέκριναν δάνεια για διαμερίσματα και κατοικίες με όγκο 16,9 δισεκατομμυρίων ευρώ – 13,4% περισσότερα από το δεύτερο τρίμηνο.
Ταυτόχρονα, οι νέες εργασίες με δάνεια για εμπορικά ακίνητα ανέκαμψαν κατά 19% σε 13,8 δισεκατομμύρια ευρώ. Σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, ωστόσο, σημειώθηκε μείωση κατά ένα καλό πέμπτο και στους δύο τομείς.
Χρηματοδότες ακινήτων: Υψηλότερες προβλέψεις για κινδύνους
Σύμφωνα με τον Μπέργκμαν, οι τράπεζες είναι σήμερα καλύτερα εξοπλισμένες για την αντιμετώπιση μιας κρίσης ακινήτων απ’ ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης. Οι βασικοί δείκτες κεφαλαιακής επάρκειας των ιδρυμάτων έχουν βελτιωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, πράγμα που σημαίνει ότι σήμερα μπορούν να αποσβεστούν περισσότερα από ό,τι τότε. “Ωστόσο, δεν θα με εξέπληττε αν βλέπαμε αύξηση των προβλέψεων κινδύνου στα ιδρύματα”, δήλωσε ο πρόεδρος του VDP.
Ο οίκος αξιολόγησης Moody’s προειδοποίησε αυτή την εβδομάδα ότι η αφερεγγυότητα της Signa Holding θα έχει αντίκτυπο στην πιστωτική ποιότητα και την κερδοφορία των τραπεζών στη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία. Θεωρεί πιθανό ότι τα επισφαλή δάνεια και το κόστος κινδύνου στις τράπεζες θα αυξηθούν το τέταρτο τρίμηνο.
Ο Τολκμιτ ζήτησε για άλλη μια φορά να ακυρωθούν τα αποθέματα ασφαλείας για την κρίση που πρέπει να διατηρούν οι τράπεζες για να προστατεύονται από οικονομικά σοκ. Το γεγονός ότι τα αποθέματα ασφαλείας απαιτούν περισσότερα κεφάλαια θα οδηγούσε αναπόφευκτα στη χορήγηση λιγότερων δανείων. Η θέση του Τόλκμιτ είναι η εξής: “Οτιδήποτε αρχίζει έστω και να αποδυναμώνει την προσφορά πιστώσεων και συνεπώς και τη χρηματοδότηση της στέγασης είναι εκτός τόπου και χρόνου”.