Η ελληνική στεγαστική κρίση δεν είναι αποτέλεσμα «φούσκας» στα ακίνητα, αλλά απορρέει από μια εκρηκτική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Αυτό υπογραμμίζει ο Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και CEO της εκτιμητικής εταιρείας Geoaxis, εξηγώντας στο newsit.gr γιατί τα ενοίκια καλπάζουν, πώς το Airbnb και η Χρυσή Βίζα αφαίρεσαν ακίνητα από την αγορά, αλλά και γιατί ο τομέας της εκτίμησης ακινήτων δεν θα επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από την επέλαση της Τεχνητής Νοημοσύνης.
Δεν υφίσταται φούσκα
«Τα τελευταία πέντε με έξι χρόνια η αγορά έχει αλλάξει ριζικά», αναφέρει ο κ. Ξυλάς, ξεκαθαρίζοντας ότι η συζήτηση περί «φούσκας ακινήτων» δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. «Θέλω να πω κατηγορηματικά ότι δεν υπάρχει καμία ένδειξη φούσκας. Καμία μελέτη – ούτε της Τράπεζας της Ελλάδος ούτε ακαδημαϊκών ιδρυμάτων – δεν δείχνει κάτι τέτοιο», τονίζει, προσθέτοντας ότι η έννοια της «φούσκας» χρησιμοποιείται συχνά για να δραματοποιήσει μια κατάσταση που στην ουσία οφείλεται στις ανισορροπίες της αγοράς.
Όπως εξηγεί, η ελληνική αγορά βρίσκεται σε συνθήκες έντονης αναντιστοιχίας προσφοράς και ζήτησης. «Μετά από μια δεκαετία χωρίς οικοδομική δραστηριότητα, η ζήτηση συσσωρεύτηκε, ενώ η προσφορά επανήλθε με αργούς ρυθμούς», αναφέρει. Την ίδια στιγμή, νέα ακίνητα που θα μπορούσαν να διατεθούν για κατοικία «δεν μπήκαν ποτέ στην αγορά», καθώς μεγάλο μέρος τους απορροφήθηκε είτε από τη Golden Visa είτε από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ως αποτέλεσμα οι δαπάνες στέγασης αντιπροσωπεύουν πολύ υψηλό ποσοστό του μηνιαίου εισοδήματος, με το πρόβλημα να γίνεται ακόμη πιο έντονο για τα νέα νοικοκυριά. «Η πολιτεία πρέπει να μεριμνήσει περισσότερο για τους νέους», σημειώνει, ενώ προσθέτει ότι σε μια ώριμη αγορά «η τάση για συγκατοίκηση θα έπρεπε να είναι εντονότερη». Παράλληλα, όπως σχολιάζει, οι τεχνικές εταιρείες θα έπρεπε να στραφούν προς την ανάπτυξη κατοικιών που να ενθαρρύνουν τη συστέγαση.
Σε ό,τι αφορά τις λύσεις, ο κ. Ξυλάς υπογραμμίζει ότι τα επιδόματα «δεν αρκούν». «Χρειάζεται μια βαθιά ένεση στο κομμάτι της προσφοράς», αναφέρει, χαιρετίζοντας τις πρόσφατες κρατικές πρωτοβουλίες για τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και την αξιοποίηση δημόσιας γης.
Η πορεία των τιμών
Αναφορικά με την πορεία των τιμών, ο ιδρυτής της Geoaxis εκτιμά ότι βρισκόμαστε «πολύ κοντά στο υψηλότερο σημείο του κύκλου». «Η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό», τονίζει, προβλέποντας ότι θα ακολουθήσει φάση σταθεροποίησης και στη συνέχεια μια ελεγχόμενη διόρθωση, ακριβώς επειδή – όπως επαναλαμβάνει – δεν υπάρχουν συνθήκες φούσκας.
Κυρίαρχα τα παλαιά διαμερίσματα
Ιδιαίτερη αναφορά κάνει στη μεγάλη ζήτηση για παλαιά διαμερίσματα, τα οποία αποτελούν «το 90% – 95% της αγοράς». Όπως λέει, τα προηγούμενα χρόνια υπήρξαν σημαντικές ευκαιρίες τις οποίες εκμεταλλεύτηκαν ιδιώτες, επενδυτές και funds, είτε ανακαινίζοντας ακίνητα είτε αξιοποιώντας τα για Airbnb. «Δεν πρέπει να δαιμονοποιούμε το Airbnb», αναφέρει. «Η αστική αναγέννηση στο κέντρο της Αθήνας οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε αυτές τις μετατροπές», τονίζει, υπενθυμίζοντας όμως ότι η απουσία πλαισίου οδήγησε και σε υπερβολές.
Τρεις ταχύτητες στα γραφεία
Στην αγορά γραφείων, όπως αναφέρει, υπάρχουν τρεις «ταχύτητες»: τα παλαιά μη ανακαινισμένα που κινούνται καθοδικά, τα παλαιά ανακαινισμένα με ζητούμενες τιμές 15-20 ευρώ/τ.μ. και τα νεόδμητα με αξίες 30-40 ευρώ/τ.μ. «Τα παλιά γραφεία σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη αποτελούν σημαντική επενδυτική ευκαιρία, εφόσον αλλάξουν χρήση και ενταχθούν στη Golden Visa», υπογραμμίζει.
Ο κ. Ξυλάς εξηγεί ότι η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από παράγοντες όπως η θέση, η πρόσβαση, ο όροφος, η θέα, ο φυσικός φωτισμός, η ενεργειακή επάρκεια και η ποιότητα ανακαίνισης. Και επιμένει ότι ο εκτιμητής δεν μπορεί να αντικατασταθεί από την Τεχνητή Νοημοσύνη. «Μπορεί να μυρίσει, να αισθανθεί, να δει τη γειτονιά. Το AI θα βοηθήσει, αλλά δεν θα αντικαταστήσει τον εκτιμητή», καταλήγει.
