Εμπλοκές σε μισθώσεις και μεταβιβάσεις, αυξημένο κόστος για διορθώσεις στοιχείων και φόβοι για φορολογικές παρενέργειες από αποκλίσεις τετραγωνικών βάζουν την αγορά ακινήτων σε κατάσταση επιφυλακής ενόψει της ενεργοποίησης του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Από την άνοιξη περίπου 7 εκατομμύρια φορολογούμενοι αναμένεται να κληθούν να δηλώσουν στο νέο μητρώο τη χρήση κάθε ακινήτου, ξεκαθαρίζοντας αν πρόκειται για κύρια κατοικία, δευτερεύουσα ή εξοχική, μισθωμένο ακίνητο, κενό ακίνητο, ακίνητο δωρεάν παραχωρούμενο σε συγγενή, ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται για επαγγελματική δραστηριότητα, καθώς και περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης ή leasing όπου αυτές υφίστανται. Το στοίχημα για το κράτος είναι να «δέσει» σε μία ενιαία εικόνα την πραγματική χρήση και την ιδιοκτησιακή κατάσταση, όμως για την αγορά ακινήτων το μεγάλο ερώτημα είναι αν η μετάβαση θα γίνει ομαλά ή θα «γεννήσει» νέο κύκλο γραφειοκρατίας.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Από πλευράς στόχων οικονομικού επιτελείου, το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται ως ενιαία βάση που θα συγκεντρώνει σε μία εικόνα τα κρίσιμα στοιχεία ιδιοκτησίας και χρήσης κάθε ακινήτου, διασυνδέοντας το Ε9, τις δηλώσεις μίσθωσης και το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Στόχος είναι να εντοπίζονται πιο γρήγορα αδήλωτα ενοίκια, αδήλωτα τετραγωνικά και «γκρίζες» ιδιοκτησίες, αλλά και να περιοριστεί η ταλαιπωρία που προκαλούν οι ασυμφωνίες μεταξύ κρατικών αρχείων όταν «τρέχουν» αγοραπωλησίες, γονικές παροχές ή νέες μισθώσεις. Παράλληλα, η φορολογική διοίκηση μιλά για επόμενα βήματα όπως προσυμπλήρωση δηλώσεων και καλύτερη στόχευση στεγαστικών και αγροτικών επιδοτήσεων, με βάση πραγματικά δεδομένα χρήσης και όχι αποσπασματικές δηλώσεις.
Αστερίσκοι από την αγορά
Η αγορά, ωστόσο, βλέπει ότι η ενοποίηση ξεκινά από δεδομένα που δεν είναι ομοιόμορφα. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, στην πράξη αναδεικνύονται λάθη και ελλείψεις στο Κτηματολόγιο, προβλήματα σε υπαγωγές αυθαιρέτων, ιδιοκτησίες χωρίς σύσταση οριζοντίου και αποκλίσεις τετραγωνικών ανάμεσα σε διαφορετικά αρχεία. Στο ίδιο πλαίσιο, ως κίνδυνος αναδεικνύονται περιπτώσεις όπου το ακίνητο έχει δηλωθεί κενό ή «κλειστό», αλλά προκύπτει άλλη εικόνα από τα δεδομένα ηλεκτροδότησης. Όσο περισσότερα τέτοια «ασύμβατα» σημεία εμφανιστούν ταυτόχρονα, τόσο αυξάνεται ο κίνδυνος ο ιδιοκτήτης να μπει σε κύκλο διορθώσεων πριν μπορέσει να μισθώσει ή να μεταβιβάσει.
Με βάση τις παραπάνω ανησυχίες, προκύπτει το πρώτο πρακτικό ρίσκο, που δεν είναι άλλο από το κόστος συμμόρφωσης. Η ανάγκη για μαζικές διορθώσεις σημαίνει περισσότερη δουλειά και έξοδα για μηχανικούς, λογιστές και συμβολαιογράφους, ειδικά σε ακίνητα με παλαιές καταχωρίσεις, κληρονομιές ή σύνθετη συνιδιοκτησία. Σε αρκετές περιπτώσεις, η ευθυγράμμιση θα απαιτεί τεχνική τεκμηρίωση, έλεγχο τίτλων και επικαιροποίηση στοιχείων σε περισσότερα από ένα συστήματα.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Ένα ζήτημα που θέτει στο τραπέζι η αγορά, είναι ότι, αν τα αιτήματα διορθώσεων συμπέσουν μαζικά υπάρχει ο κίνδυνος του blackout στο σύστημα, με καθυστερήσεις σε συμβόλαια και μισθώσεις, αλλά και μετακύλιση κόστους στον τελικό χρήστη, είτε πρόκειται για ιδιοκτήτη είτε για μισθωτή.
Το δεύτερο ρίσκο αφορά τη λειτουργία των μισθωτικών συναλλαγών, ιδιαίτερα στα πολυώροφα και πολυμισθωμένα ακίνητα. Η ΠΟΜΙΔΑ, σε επιστολή της 29.12.2025 προς τον διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργο Πιτσιλή, περιγράφει ότι στο Ε9 συχνά αποτυπώνεται ένας ολόκληρος όροφος με έναν μόνο ΑΤΑΚ, ενώ στην πράξη μπορεί να υπάρχουν πολλοί αυτοτελείς χώροι που μισθώνονται ξεχωριστά. Η Ομοσπονδία προειδοποιεί πως η υποχρέωση να αποτυπωθούν ένας προς έναν οι επιμέρους χώροι, ώστε να αποκτήσουν ξεχωριστή ταυτότητα, μπορεί να προκαλέσει «τεράστια δυσκολία και αναστολή» σε μισθωτικές συναλλαγές και μεταβιβάσεις, ζητώντας ουσιαστικά προσεκτικό «άνοιγμα» της πλατφόρμας και μια πρώτη περίοδο λειτουργίας χωρίς αιφνιδιασμούς και ασφυκτικές προθεσμίες.
Στα επαγγελματικά ακίνητα, οι κίνδυνοι αυτοί μεγαλώνουν. Σε κτίρια γραφείων με πολλούς μισθωτές, σε στοές, σε ισόγεια καταστημάτων με αποθήκες και πατάρια, αλλά και σε ακίνητα μικτής χρήσης, οι αλλαγές χρήσης είναι συχνότερες και η διάσπαση χώρων απαιτεί ακριβή ταυτοποίηση. Ένα λάθος σε τετραγωνικά, σε ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στην αντιστοίχιση του ΑΤΑΚ με τον ΚΑΕΚ μπορεί να καθυστερήσει μια ανανέωση μίσθωσης ή μια νέα σύμβαση μέχρι να ευθυγραμμιστούν τα στοιχεία, με λειτουργικό κόστος για την επιχείρηση που θέλει να εγκατασταθεί ή να επεκταθεί. Για την αγορά, αυτό είναι κομβικό, γιατί η ταχύτητα στις εμπορικές μισθώσεις είναι συχνά προϋπόθεση για επενδύσεις, για την έναρξη δραστηριοτήτων ή ακόμα και χρηματοδοτήσεις.
Το τρίτο ρίσκο αφορά τις διασταυρώσεις «κενών» ακινήτων με κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας μέσω του ΔΕΔΔΗΕ. Η στόχευση είναι ο εντοπισμός αδήλωτων μισθώσεων, όμως η αγορά σημειώνει ότι υπάρχουν γκρίζες περιπτώσεις, κυρίως σε επαγγελματικούς χώρους, όπου μπορεί να υπάρχει κατανάλωση για λόγους ασφαλείας, συντήρησης, ψύξης ή εργασιών χωρίς να υπάρχει ενεργή μίσθωση. Αν οι δικλείδες δεν είναι επαρκείς, μπορεί να αυξηθούν οι αστοχίες, οδηγώντας σε ενστάσεις και επανελέγχους δηλαδή επιπλέον διοικητικό βάρος που θα πέσει κυρίως στους συνεπείς ιδιοκτήτες.
Το τέταρτο και πιο σημαντικό ρίσκο είναι το φορολογικό αποτύπωμα των διορθώσεων. Σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες της αγοράς, όταν η διαδικασία οδηγήσει σε ευθυγράμμιση τετραγωνικών και λοιπών χαρακτηριστικών, δεν αποκλείεται σε ορισμένες περιπτώσεις να αλλάξει η φορολογική «βάση» πάνω στην οποία υπολογίζονται επιβαρύνσεις που συνδέονται με το ακίνητο. Ο προβληματισμός δεν αφορά μόνο την τυχόν αύξηση επιφάνειας σε σχέση με παλαιότερες δηλώσεις, αλλά και το ενδεχόμενο μια τεχνική διόρθωση να πυροδοτήσει διασταυρώσεις και ερωτήματα σε αλυσιδωτές διαδικασίες που πατούν στα ίδια στοιχεία. Για αυτό η αγορά ζητά σαφές πλαίσιο χειρισμού σφαλμάτων και πρακτικό χρόνο προσαρμογής, ώστε η απογραφή να λειτουργήσει ως «καθάρισμα» δεδομένων και όχι ως αιφνιδιαστική αιτία επιβαρύνσεων.
Από την πλευρά της κυβέρνησης, το μήνυμα είναι ότι το ΜΙΔΑ αποτελεί εργαλείο δικαιότερης εικόνας της αγοράς και καλύτερου σχεδιασμού πολιτικών, όχι νέο βάρος. Ο Κυριάκος Πιερρακάκης έχει χαρακτηρίσει τη μεταρρύθμιση ως την πιο συστηματική καταγραφή της χρήσης της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας που έχει γίνει ποτέ στη χώρα, ενώ στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται η ταύτιση του ΑΤΑΚ με τον κωδικό του Κτηματολογίου και η προσυμπλήρωση δηλώσεων Ε1 και Ε2.
