Αυτό είναι το προσχέδιο των 14 δράσεων του ευρω – πακέτου χρηματοδότησης της στέγασης

Τις συστάσεις πολιτικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην ΕΕ που εκπόνησε η Συμβουλευτική Επιτροπή Στέγασης παρέλαβε σήμερα (20.11.25) Επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης, Dan Jørgensen.

Στις 30 Ιουνίου 2025, η Κομισιόν διόρισε τα 14 μέλη της Συμβουλευτικής Επιτροπής Στέγασης, υπό την προεδρία του Eamon Ryan, μιας ανεξάρτητης ομάδας εμπειρογνωμόνων που έχει αναλάβει την παροχή συγκεκριμένων συστάσεων πολιτικής, τις οποίες η Κομισιόν μπορεί να λάβει υπόψη κατά την προετοιμασία του Σχεδίου Προσιτής Στέγασης της ΕΕ.

Χαιρετίζοντας το έργο της Επιτροπής, ο Επίτροπος Jørgensen δήλωσε: «Είμαι βαθιά ευγνώμων στη Συμβουλευτική Επιτροπή Στέγασης για την παροχή τόσο υψηλής ποιότητας εμπειρογνωμοσύνης σε χρόνο ρεκόρ. Η συμβολή τους ενισχύει την αποφασιστικότητά μου να προτείνω ένα φιλόδοξο και ολοκληρωμένο Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Στέγασης που προσφέρει ανακούφιση, αξιοπρέπεια και ευκαιρίες στους πολίτες σε όλη την Ευρώπη. Οι ιδέες και οι γνώσεις της Επιτροπής φωτίζουν το δρόμο προς μια πραγματική, διαρκή αλλαγή για την ήπειρό μας. Πάρα πολλοί υποφέρουν από αυτήν την κρίση: τώρα είναι η ώρα να δράσουμε».

Ακολούθως οι 14 Συστάσεις της Συμβουλευτικής Επιτροπής Στέγασης για τη χρηματοδότηση της προσιτής στέγης:

1. Καθορισμός σαφών επενδυτικών αρχών για μακροπρόθεσμη προσιτότητα και κοινωνικές διασφαλίσεις
2. Αξιοποίηση των υφιστάμενων χρηματοδοτικών μέσων για γρήγορο αντίκτυπο InvestEU
3. Προώθηση του μοντέλου προσιτής στέγασης με κόστος ενοικίασης σε όλη την Ευρώπη
4. Χρήση επιδοτήσεων από την πλευρά της ζήτησης για τη στόχευση ευάλωτων ομάδων σε επενδύσεις επιδοτούμενων από την πλευρά της προσφοράς
5. Χρήση επιδοτήσεων από την πλευρά της ζήτησης για τη στόχευση ευάλωτων ομάδων σε επενδύσεις επιδοτούμενων από την πλευρά της προσφοράς
6. Δημιουργία ενός Ευρωπαϊκού Ταμείου Επενδύσεων για Προσιτή Στέγαση
7. Ενθάρρυνση της ανάπτυξης ομολόγων προσιτής στέγασης
8. Ενθάρρυνση της ΕΚΤ να επανεξετάσει τις αξιολογήσεις των εξασφαλίσεων για τους τίτλους προσιτής στέγασης
9. Χρήση χρηματοοικονομικών μέσων για τον εξορθολογισμό και την καταλυτική δράση της χρηματοδότησης
10. Ενίσχυση της χρήσης μικτής χρηματοδότησης για την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων
11. Διασφάλιση σαφήνειας για την ταξινόμηση του ισολογισμού για τις επενδύσεις σε δημόσιες κατοικίες
12. Ορισμός περιοχών Χρηματοδότησης Αύξησης Φόρου (TIF) για στέγαση
13. Νέοι «ίδιοι πόροι» εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης για να βοηθήσουμε στην υλοποίηση του Σχεδίου Προσιτής Στέγασης
14. Οι αλλαγές στο φορολογικό σύστημα σε εθνικό ή τοπικό επίπεδο μπορούν επίσης να συμβάλουν στην επίτευξη καλύτερων αποτελεσμάτων στον τομέα της στέγασης

Πιο αναλυτικά:

1. Καθορισμός σαφών επενδυτικών αρχών για μακροπρόθεσμη προσιτότητα και κοινωνικές διασφαλίσεις

Θα πρέπει να θεσπιστούν σαφή και αυστηρά εθνικά κανονιστικά πλαίσια και να ελεγχθούν από εθνικούς φορείς, με την υποστήριξη της εποπτείας σε επίπεδο ΕΕ, για την εδραίωση και τη διατήρηση της εμπιστοσύνης και της διαφάνειας. Εντός αυτών των πλαισίων, η προσιτότητα πρέπει να διασφαλίζεται μακροπρόθεσμα, αποφεύγοντας τις κερδοσκοπικές εξόδους και ρυθμίζοντας τις μεταβιβάσεις ιδιοκτησίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι τα περιουσιακά στοιχεία παραμένουν στο σύστημα.

Θα πρέπει να θεσπιστούν δομές ανακυκλούμενων κεφαλαίων σε όλη την αλυσίδα αξίας, ώστε να επιτρέπεται η συνεχής ανακύκλωση κεφαλαίου.

Οι δικαιούχοι-στόχοι θα πρέπει να ακολουθούν μια ευρεία, αλλά ισορροπημένη και χωρίς αποκλεισμούς προσέγγιση για να διασφαλίζεται η κοινωνικοοικονομική ανάμειξη ενός ευρύτερου πληθυσμού εντός των κτιρίων, μειώνοντας παράλληλα τον κίνδυνο των ενοικιαστών.

Η ενσωμάτωση της κοινωνικής στέγασης στις ιδιωτικές επενδύσεις σε οικονομικά προσιτή στέγαση θα πρέπει να επιδιωχθεί, είτε με τον καθορισμό ελάχιστων ποσοστώσεων με επαρκείς εγγυήσεις για την κάλυψη των κινδύνων και του κόστους ενοικίασης, είτε με τον καθορισμό σαφών οικονομικών κινήτρων. Επιπλέον, η προσιτή τιμή της στέγασης θα πρέπει να εξετάζεται ολιστικά, όχι μόνο ως προς το ενοίκιο, αλλά και ως προς το κόστος σε όλο τον κύκλο ζωής του κτιρίου ή ως προς το εξωτερικό κόστος για το περιβάλλον, και πρέπει να περιλαμβάνει την ενεργειακή απόδοση, τις αναβαθμίσεις του δικτύου και τις ψηφιακές υποδομές για τη δημιουργία ανθεκτικών και βιώσιμων κοινοτήτων.

2. Αξιοποίηση των υφιστάμενων χρηματοδοτικών μέσων για γρήγορο αντίκτυπο – InvestEU

Για την επιτάχυνση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης, της νέας ανάπτυξης και των ανακαινίσεων πριν από το επόμενο Πολυετές Δημοσιονομικό Πλαίσιο, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα πρέπει να δημιουργήσει ένα Μεταβατικό Μηχανισμό Έκτακτης Ανάγκης (2026–2028) εντός της υφιστάμενης επιχειρησιακής αρχιτεκτονικής του InvestEU, αξιοποιώντας τον Όμιλο ΕΤΕπ και τους πολυάριθμους εταίρους υλοποίησης, τις δομές διακυβέρνησης και τις αποδεδειγμένες διαδικασίες.

Αυτός ο μηχανισμός που θα επικεντρώνεται στις επιχορηγήσεις θα λειτουργεί στο πλαίσιο του κοινού πλαισίου των Παράθυρων Πολιτικής Κοινωνικών Επενδύσεων και Βιώσιμων Υποδομών του InvestEU, χρηματοδοτώντας την κατασκευή και τις σχετικές υποδομές: υπηρεσίες γης, συνδέσεις διαμετακόμισης και μέτρα ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή, σύμφωνα με τις προτεραιότητες της Ενεργειακής Ένωσης 2025. Ο Μηχανισμός θα πρέπει να υλοποιηθεί από τον Όμιλο ΕΤΕπ ως κύριο (75%) εταίρο του InvestEU, μαζί με τα διεθνή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (ΔΧΙ) και Εθνικές Προωθητικές Τράπεζες και Ιδρύματα (ΕΑΒΙ) ως συν-υλοποιητές, με στόχο την κινητοποίηση σημαντικών επενδύσεων μέσω υψηλών δεικτών μόχλευσης, συμπεριλαμβανομένης της εθνικής συγχρηματοδότησης και των ιδιωτικών κεφαλαίων.

Η Διευκόλυνση θα μπορούσε να προσφέρει δύο οδούς υλοποίησης: μια Ταχεία Διαδικασία Πόλης που επιτρέπει άμεση πρόσβαση για δήμους, δημοτικές εταιρείες στέγασης και παρόχους περιορισμένου κέρδους με αποδεδειγμένη ικανότητα· και μια Ενδιάμεση Διαδικασία μέσω ΕΑΒΙ και εθνικών οργανισμών στέγασης για περιοχές με ασθενέστερη τοπική ικανότητα υλοποίησης.

Τα επιλέξιμα χρηματοδοτικά προϊόντα θα πρέπει να περιλαμβάνουν επιχορηγήσεις κενού κεφαλαιουχικών δαπανών για υπηρεσίες γης, αποκατάσταση εγκαταλελειμμένων βιομηχανικών περιοχών, κοινόχρηστους χώρους και μηχανισμούς δέσμευσης προσιτής τιμής. Τα χρηματοδοτικά προϊόντα θα μπορούσαν επίσης να περιλαμβάνουν επιχορηγήσεις μετατροπής για την αναχρησιμοποίηση κενών γραφείων, καταστημάτων λιανικής ή δημόσιων κτιρίων σε κατοικίες· επιχορηγήσεις ριζικής ανακαίνισης που συνδυάζουν την ενεργειακή αναβάθμιση με αναβαθμίσεις προσβασιμότητας και ασφάλειας· προσθήκες υποδομών για τηλεθέρμανση, ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και ενεργητικές συνδέσεις κινητικότητας· και τεχνική βοήθεια για την προετοιμασία έργων, τυποποιημένα σχέδια και υποστήριξη αδειοδότησης.

Όλες οι επιχορηγήσεις θα πρέπει να συνδυάζονται με δάνεια από εταίρους υλοποίησης, εθνική και δημοτική συγχρηματοδότηση και ιδιωτικό κεφάλαιο, χρησιμοποιώντας τυποποιημένους όρους InvestEU για την ελαχιστοποίηση της διοικητικής πολυπλοκότητας.

3. Προώθηση του μοντέλου προσιτής στέγασης με κόστος ενοικίασης σε όλη την Ευρώπη

Το μοντέλο ενοικίασης κατοικιών με βάση το κόστος θα πρέπει να ενισχυθεί περαιτέρω ως η προτιμώμενη επενδυτική δομή για την αύξηση του αποθέματος προσιτών κατοικιών. Σύμφωνα με το μοντέλο ενοικίασης κατοικιών με βάση το κόστος, το ενοίκιο υπολογίζεται με βάση το πραγματικό κόστος παροχής στέγασης (απόκτηση, κατασκευή, χρηματοδότηση, λειτουργία και συντήρηση του περιουσιακού στοιχείου).

Το μοντέλο θα πρέπει να ενσωματώνει μια ανακυκλούμενη δομή όπου ορισμένα πλεονάσματα ενοικίου προστίθενται στα κεφαλαιακά αποθεματικά, τα οποία μπορούν αργότερα να χρησιμοποιηθούν για ανακαινίσεις ή νέες επενδύσεις, ενώ παράλληλα δημιουργούνται μακροπρόθεσμα ίδια κεφάλαια. Το πιο σημαντικό είναι ότι αυτό το μοντέλο ορίζει προκαθορισμένες, περιορισμένες αποδόσεις που μπορούν να διανεμηθούν στους μετόχους ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή. Το μοντέλο επιβάλλει αυστηρούς περιορισμούς στην αναδιάρθρωση και τις μεταβιβάσεις ιδιοκτησίας, διασφαλίζοντας ότι τα περιουσιακά στοιχεία παραμένουν στο σύστημα για μεγάλο χρονικό διάστημα, ιδανικά επ’ αόριστον.

Αυτές οι αρχές διασφαλίζουν τη μακροπρόθεσμη προσιτότητα και βοηθούν στην εξάλειψη της πιθανότητας κερδοσκοπίας, η οποία είναι ιδιαίτερα σημαντική για την ενσωμάτωση επενδυτών ιδιωτικών κεφαλαίων. Περιορίζοντας τη μεταβίβαση μετοχών και θέτοντας ανώτατο όριο στα μερίσματα, η στέγαση περιορισμένου κέρδους με βάση το κόστος γίνεται παρόμοια με ένα ομόλογο με σταθερές, αέναες αποδόσεις μερισμάτων για τους επενδυτές μετοχών. Για να προσελκύσει αυτό το μοντέλο περιορισμένου κέρδους ιδιώτες επενδυτές, οι δημόσιες αρχές πρέπει να παρέχουν περαιτέρω οικονομικά κίνητρα, όπως φορολογικές απαλλαγές και επιχορηγήσεις.

Γενικά, το κεφάλαιο θα πρέπει να αποτελείται από δημόσιες επιχορηγήσεις, εισφορές δημόσιων ή ιδιωτικών κεφαλαίων και επιδοτούμενη χρηματοδότηση με χρέος. Η ευρωπαϊκή τυποποίηση, η εποπτεία και η διευκόλυνση της μεταφοράς γνώσεων μεταξύ αρχών για την παροχή στέγασης βάσει κόστους είναι επιθυμητές. Ωστόσο, οι χρηματοοικονομικές και νομικές δομές, συμπεριλαμβανομένου του ανώτατου ορίου στις αποδόσεις, πρέπει να παραμένουν προσαρμόσιμες στις εθνικές οικονομικές συνθήκες, τα πρότυπα της χρηματοπιστωτικής αγοράς, τα επίπεδα ωριμότητας και η ζήτηση ανά κατηγορία περιουσιακών στοιχείων του επενδυτή, με τα μερίσματα να συνδέονται ενδεχομένως με μακροοικονομικούς δείκτες και να είναι τιμαριθμοποιημένα με βάση τον πληθωρισμό για να διατηρηθεί η ελκυστικότητα του επενδυτή.

4. Χρήση επιδοτήσεων από την πλευρά της ζήτησης για τη στόχευση ευάλωτων ομάδων σε επενδύσεις επιδοτούμενων από την πλευρά της προσφοράς

Καλοπροαίρετα μέτρα, όπως τα κουπόνια στέγασης και το πρόγραμμα Help-To-Buy σε αγορές με ελαστικότητα προσφοράς, καταλήγουν να επιδεινώνουν την προσιτότητα αυξάνοντας τις τιμές των κατοικιών και ωφελώντας τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τον τραπεζικό τομέα. Για να αποφευχθεί το πληθωριστικό αποτέλεσμα, οι επιδοτήσεις που βασίζονται στη ζήτηση θα μπορούσαν να εφαρμοστούν σε συγκεκριμένους τομείς σε συνδυασμό με ελέγχους τιμών και επιδοτήσεις στην προσφορά κατοικιών.

Στη νέα υποστηριζόμενη προσφορά προσιτής στέγασης, οι κυβερνήσεις θα πρέπει να υποστηρίζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους παρόχους στέγασης – είτε θεσμικούς, ιδιωτικούς, δημόσιους είτε μη κερδοσκοπικούς – στην προσφορά στέγασης στις πιο ευάλωτες ομάδες.

Για την εφαρμογή αυτού, προτείνουμε την ελαχιστοποίηση του κινδύνου στις μισθωτικές ρυθμίσεις, την ενίσχυση του ρόλου και της ικανότητας των κοινωνικών γραφείων ενοικίασης και την ανάπτυξη εργαλείων από την πλευρά της ζήτησης, όπως τα κουπόνια ενοικίου, αποκλειστικά για ευάλωτα νοικοκυριά και για περιορισμένο χρονικό διάστημα. Κυρίως, αυτά τα μέτρα πρέπει να λειτουργούν εντός των οικιστικών μονάδων με ρυθμιζόμενες αυξήσεις ενοικίων. Σε αυτό το πλαίσιο, ορισμένα Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης σε όλη την Ευρώπη έχουν αρχίσει να γίνονται τα ίδια διαχειριστές επενδύσεων – μια τάση που θα πρέπει επίσης να υποστηριχθεί μέσω ειδικών χρηματοοικονομικών εργαλείων, ως καλό παράδειγμα που συνδυάζει τις επιδοτούμενες από την πλευρά της προσφοράς επενδύσεις με την υποστήριξη από την πλευρά της ζήτησης για τα πιο ευάλωτα άτομα.

5. Αξιολόγηση της δυνατότητας για μια ξεχωριστή κανονιστική μεταχείριση των οικονομικά προσιτών κατοικιών στις κεφαλαιαγορές

Για την κινητοποίηση των θεσμικών επενδυτών, η ρυθμιζόμενη οικονομικά προσιτή στέγαση θα πρέπει να τοποθετηθεί ως ξεχωριστή, προσανατολισμένη στον αντίκτυπο κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ακινήτων, μέσω διαφοροποιημένης κανονιστικής μεταχείρισης και κινήτρων που δεν είναι διαθέσιμα για τις συμβατικές επενδύσεις σε ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που ευθυγραμμίζονται με τα κριτήρια ESG.

Η εν λόγω μεταχείριση θα πρέπει να περιλαμβάνει την αξιολόγηση προσαρμοσμένων κανόνων σταθμισμένων ως προς τον κίνδυνο περιουσιακών στοιχείων (RWA), στο πλαίσιο του Κανονισμού Κεφαλαιακών Απαιτήσεων (CRR) και των προτύπων BASEL για επενδύσεις σε μετοχές και χρέη των τραπεζών, καθώς και τη διασφάλιση και την παροχή κινήτρων σε ασφαλιστικές εταιρείες και συνταξιοδοτικά ταμεία για την τοποθέτηση περιουσιακών στοιχείων και τίτλων σε οικονομικά προσιτές κατοικίες στις δεξαμενές κεφαλαίου τους μέσω προσαρμογών φερεγγυότητας.

Μια ισχυρότερη ενσωμάτωση των κοινωνικών στόχων των επενδύσεων σε οικονομικά προσιτές κατοικίες στο πλαίσιο της Ταξινόμησης της ΕΕ, της CSRD και του Κανονισμού Γνωστοποίησης Βιώσιμων Χρηματοοικονομικών (SFDR) θα ενίσχυε επίσης τη διαφάνεια και θα διευκόλυνε τους θεσμικούς επενδυτές να αναφέρουν τέτοιες δραστηριότητες σε μη χρηματοοικονομικές γνωστοποιήσεις.

6. Δημιουργία ενός Ευρωπαϊκού Ταμείου Επενδύσεων για Προσιτή Στέγαση

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα πρέπει να υποστηρίξει τη δημιουργία ενός πανευρωπαϊκού Ταμείου Επενδύσεων για Προσιτή Στέγαση (AHIF), το οποίο αρχικά θα χρηματοδοτηθεί ή/και θα συν-δομηθεί από την ΕΤΕπ, άλλα διεθνή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ή έναν σημαντικό διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων.

Το ταμείο θα πρέπει να κινητοποιήσει θεσμικά κεφάλαια και αποταμιεύσεις νοικοκυριών με πρόσθετες συνεισφορές από άλλα ΔΧΟ, για τη δημιουργία μιας κλιμακούμενης πλατφόρμας επενδύσεων σε στέγαση σε ολόκληρη την ΕΕ, επενδύοντας μετοχικό κεφάλαιο και χρέος σε διαφορετικά κράτη μέλη σε διαφοροποιημένες μορφές αυστηρά ρυθμιζόμενης προσιτής στέγασης, συμπεριλαμβανομένων σχετικών υποστηρικτικών υποδομών.

Αυτό το μέσο θα πρέπει να υποστηρίζεται από μια πιθανή δόση πρώτης ζημίας από δημόσιους φορείς ή παρόμοιες εγγυήσεις και θα πρέπει να ακολουθεί μια διαφοροποιημένη επενδυτική προσέγγιση που ενσωματώνει αυστηρές διασφαλίσεις για να διασφαλίσει τον κοινωνικό αντίκτυπο και την οικονομική ανθεκτικότητα στις επενδυτικές δραστηριότητες, για την προσέλκυση μεγάλης κλίμακας, μακροπρόθεσμων κεφαλαίων σε προσιτή στέγαση. Οι επενδυτικές προτεραιότητες μπορεί να έγκεινται στην ανάπτυξη και την αποκατάσταση προσιτής στέγασης εντός ισχυρών πλαισίων, ιδανικά μέσω ενώσεων στέγασης περιορισμένου κέρδους με ισχυρή διακυβέρνηση. Μπορεί να περιλαμβάνει ομόλογα προσιτής στέγασης, απόκτηση χαρτοφυλακίων χρέους προσιτής στέγασης από ΔΧΟ, εμπορικές τράπεζες ή εθνικές αναπτυξιακές τράπεζες, απόκτηση γης για έργα προσιτής στέγασης, ένα πανευρωπαϊκό κοινοτικό καταπίστευμα γης για την κάλυψη κενών χρηματοδότησης. και ταμεία για οικονομικά προσιτές και κοινωνικές υποδομές στέγασης.

7. Ενθάρρυνση της ανάπτυξης ομολόγων προσιτής στέγασης

Βασιζόμενοι στην επιτυχία των πράσινων και κοινωνικών ομολόγων, ειδικοί χρηματοπιστωτικοί ενδιάμεσοι ή εξειδικευμένες τράπεζες στέγασης, πόλεις, κράτη μέλη, ιδρύματα δημόσιας στέγασης ή φορείς προσιτής στέγασης θα πρέπει να εκδίδουν ομόλογα προσιτής στέγασης.

Τα πρότυπα σε επίπεδο ΕΕ θα ενισχύσουν τη διαφάνεια και τα μετρήσιμα αποτελέσματα.

Για την ενίσχυση της πιστωτικής ποιότητας, οι εκδότες και οι οφειλέτες θα μπορούσαν να συγκεντρωθούν σε διάφορες περιοχές και έργα, δημιουργώντας γεωγραφική διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου, η οποία μπορεί να υποστηριχθεί περαιτέρω από μηχανισμούς πολλαπλών επιπέδων συνεγγυήσεων. 38 ευρωπαϊκά παραδείγματα δείχνουν ότι τα καλά δομημένα μέσα μπορούν επίσης να επιτρέψουν σε μικρότερα έργα να έχουν πρόσβαση σε σχετικά φθηνή χρηματοδότηση στις κεφαλαιαγορές.

Οι δημόσιες εγγυήσεις ή οι επενδύσεις βάσης θα μπορούσαν να υποστηρίξουν την επιτυχία, αλλά σε πολλές περιπτώσεις, σαφή φορολογικά και δημοσιονομικά κίνητρα που υποστηρίζονται από προσεκτική διάρθρωση θα μπορούσαν να επαρκούν για την άντληση κεφαλαίων μεγάλης κλίμακας από επενδυτές.

Αυτά τα μέσα μακράς διάρκειας και χαμηλής απόδοσης θα μπορούσαν να προσελκύσουν επενδυτές που επικεντρώνονται στο Περιβάλλον, την Κοινωνική Ευθύνη και τη Διακυβέρνηση (ESG), συμπεριλαμβανομένων των συνταξιοδοτικών ταμείων και των ασφαλιστών, αλλά και των ιδιωτών επενδυτών, και θα μπορούσαν να κατανείμουν το κόστος στέγασης σε δεκαετίες.

8. Ενθάρρυνση της ΕΚΤ να επανεξετάσει τις αξιολογήσεις των εξασφαλίσεων για τους τίτλους προσιτής στέγασης.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) θα πρέπει να αξιολογήσει εάν οι τίτλοι προσιτής στέγασης μπορούν να έχουν προνομιακή μεταχείριση ως εξασφαλίσεων σε σύγκριση με άλλους τίτλους.

Προτείνεται η διεξαγωγή έρευνας για να κατανοηθεί εάν οι τίτλοι προσιτής στέγασης ενέχουν χαμηλότερο συστημικό κίνδυνο, παρόμοιο με τους κλιματικούς παράγοντες, και εάν η αύξηση της προσφοράς προσιτής στέγασης συμβάλλει σε πτυχές που ευθυγραμμίζονται με την εντολή της ΕΚΤ, όπως η σταθερότητα των τιμών, η χρηματοπιστωτική ή η μακροοικονομική σταθερότητα.

Η απόδειξη τέτοιων αιτιωδών επιπτώσεων θα μπορούσε να επιτρέψει στην ΕΚΤ να δικαιολογήσει την προνομιακή μεταχείριση με τη μορφή μειωμένων περικοπών εξασφαλίσεων ή επιλεξιμότητας για την πρώτη καλύτερη αξιολόγηση για τίτλους προσιτής στέγασης.

9. Χρήση χρηματοοικονομικών μέσων για τον εξορθολογισμό και την καταλυτική δράση της χρηματοδότησης

Η ΕΕ και τα κράτη μέλη θα πρέπει να θεσπίσουν χρηματοοικονομικά μέσα που συνδυάζουν μη επιστρεπτέες συνιστώσες επιχορηγήσεων από ταμεία της ΕΕ ή τους εθνικούς προϋπολογισμούς με επιστρεπτέα χρηματοδότηση από επενδυτές όπως ο Όμιλος ΕΤΕπ, άλλα ΔΧΙ, ΕΑΤΙ ή εμπορικές τράπεζες.

Αυτά τα μέσα επιτρέπουν στις Διαχειριστικές Αρχές, σε εθνικούς, περιφερειακούς ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε τοπικούς δημόσιους φορείς που είναι υπεύθυνοι για τη διαχείριση και την εφαρμογή προγραμμάτων που χρηματοδοτούνται από την ΕΕ, να προσφέρουν ποικίλα χρηματοοικονομικά προϊόντα σε κατασκευαστές προσιτής στέγασης ως τελικούς αποδέκτες.

Τα χρηματοοικονομικά προϊόντα θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν μακροπρόθεσμα δάνεια, εγγυήσεις χαρτοφυλακίου και επενδύσεις σε μετοχικό κεφάλαιο ή οιονεί μετοχικό κεφάλαιο.

Συνδυάζοντας την υποστήριξη επιχορηγήσεων (όπως επιδοτήσεις επιτοκίων, κεφαλαιακές επιχορηγήσεις ή τεχνική βοήθεια) με επιστρεπτέα χρηματοδότηση, αυτές οι δομές αντιμετωπίζουν την βασική πρόκληση της προσιτής στέγασης: να διατηρήσουν σημαντικά αρχικά κόστη ανάπτυξης, σε συνδυασμό με την ανάγκη να διατηρούνται τα ενοίκια μόνιμα προσιτά για τους πληθυσμούς-στόχους.

Αυτά τα εργαλεία θα βελτίωναν το προφίλ κινδύνου-απόδοσης για τους θεσμικούς επενδυτές και τους κατασκευαστές, θα μεγιστοποιούσαν την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και θα επέτρεπαν δομές που καταλύουν επενδύσεις σε προσιτή στέγαση σε όλα τα κράτη μέλη. Όλα τα χρηματοοικονομικά μέσα πρέπει να ενσωματώνουν αυστηρά κριτήρια επιλεξιμότητας και κοινωνικές διασφαλίσεις, συμπεριλαμβανομένων των ιδιαιτεροτήτων κάθε χώρας και των εθνικών κανόνων.

10. Ενίσχυση της χρήσης μικτής χρηματοδότησης για την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων

Οι τρέχουσες επενδυτικές πρακτικές σε επίπεδο ΕΕ βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στην παροχή κεφαλαίων που μοιράζονται τον κίνδυνο και τις αποδόσεις εξίσου με τους ιδιώτες επενδυτές, ιδίως για επενδύσεις σε μετοχικό κεφάλαιο.

Ενώ αυτό διασφαλίζει την ευθυγράμμιση, δεν μειώνει επαρκώς τον κίνδυνο έργων προσιτής στέγασης χαμηλής απόδοσης ούτε προσελκύει ιδιωτικά κεφάλαια σε μεγάλη κλίμακα.

Για να επιτευχθεί συστημικός αντίκτυπος, τα μέσα της ΕΕ θα πρέπει να υιοθετήσουν πιο ευέλικτες προσεγγίσεις που βασίζονται σε μετοχικό κεφάλαιο και μηχανισμούς διαβάθμισης κινδύνου χρησιμοποιώντας μικτή χρηματοδότηση, όπου τα δημόσια κεφάλαια αναλαμβάνουν υψηλότερο κίνδυνο ή αποδέχονται χαμηλότερες αποδόσεις.

Αυτά τα εργαλεία θα βελτίωναν το προφίλ κινδύνου-απόδοσης για τους θεσμικούς επενδυτές και τους κατασκευαστές, θα μεγιστοποιούσαν την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και θα επέτρεπαν δομές μικτής χρηματοδότησης, οι οποίες θα καταλύουν επενδύσεις σε προσιτή στέγαση σε όλα τα κράτη μέλη.

11. Διασφάλιση σαφήνειας για την ταξινόμηση του ισολογισμού για τις επενδύσεις σε δημόσιες κατοικίες

Η αντιμετώπιση των δημόσιων επενδύσεων σε οικονομικά προσιτές κατοικίες βάσει των δημοσιονομικών κανόνων θα πρέπει να αξιολογηθεί και να εξειδικευτεί περαιτέρω. Επί του παρόντος, όταν οι κυβερνήσεις υποστηρίζουν παρόχους οικονομικά προσιτής στέγασης, υπάρχει έλλειψη σαφήνειας σχετικά με το εάν, ή υπό ποιες προϋποθέσεις, οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις αποτελούν μέρος των δημόσιων ισολογισμών βάσει των κανόνων του ESA 2010.

Αυτό αποθαρρύνει τα κράτη μέλη από το να επενδύουν σε κατοικίες, ειδικά όταν βρίσκονται υπό πίεση να μειώσουν το χρέος τους βάσει των κανονισμών της ΕΕ.

Για να διορθωθεί αυτό, η ΕΕ θα πρέπει να αναθεωρήσει το ESA 2010 για να διασφαλίσει ότι οι πάροχοι στέγασης με ανεξάρτητες δραστηριότητες και οικονομική βιωσιμότητα δεν ταξινομούνται ως μέρος του δημόσιου τομέα. Η Eurostat και η ΓΔ ECFIN θα πρέπει να παρέχουν κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με την ενεργοποίηση της αντιμετώπισης εκτός ισολογισμού.

12. Ορισμός περιοχών Χρηματοδότησης Αύξησης Φόρου (TIF) για στέγαση

Οι δήμοι θα πρέπει να ορίσουν ειδικές ζώνες όπου οι μελλοντικές αυξήσεις του φόρου ακίνητης περιουσίας των νέων οικονομικά προσιτών κατοικιών θα προεξοφλούνται και θα διοχετεύονται στους κατασκευαστές με τη μορφή επιχορήγησης.

Οι δημοτικές επιχορηγήσεις θα μπορούσαν να χρηματοδοτηθούν με την έκδοση δημοτικών ομολόγων, με την αποπληρωμή να προέρχεται από την αυξανόμενη φορολογική βάση που αναγεννούν οι νέες οικιστικές αναπτύξεις για τον δήμο.

Η πρόσβαση ενός κατασκευαστή στη χρηματοδότηση TIF πρέπει να συνδέεται με όρους προσιτότητας, όπως ενοίκια κάτω των τιμών της αγοράς για μεγάλες περιόδους 30-50 ετών και θα μπορούσε να είναι συμπληρωματική προς άλλα ευρωπαϊκά προγράμματα χρηματοδότησης.

13. Νέοι «ίδιοι πόροι» εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης για να βοηθήσουμε στην υλοποίηση του Σχεδίου Προσιτής Στέγασης

Θα πρέπει να συγκεντρωθεί σημαντική δημόσια χρηματοδότηση καθώς και ιδιωτικά κεφάλαια για την υλοποίηση του Σχεδίου Προσιτής Στέγασης.

Οι νέες επενδύσεις σε κοινωνικές και προσιτές κατοικίες και η υποστήριξη των συστάσεων που περιγράφονται σε αυτήν την έκθεση θα απαιτήσουν πρόσθετες δημόσιες επενδύσεις, σε μια εποχή που πολλές χώρες δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις υφιστάμενες και νέες οικονομικές τους δεσμεύσεις.

Εάν θέλει κανείς να αντιμετωπίσει σωστά την στεγαστική κρίση, τότε θα χρειαστεί να αντλήσουμε νέες ροές εσόδων για να καλύψουμε αυτό το κενό.

Η δημιουργία του Ταμείου Κοινωνικού Κλίματος, το οποίο θα χρηματοδοτηθεί από την επέκταση του Συστήματος Εμπορίας Δικαιωμάτων Εκπομπών και την άφιξη ροών εσόδων από τον Μηχανισμό Διασυνοριακής Προσαρμογής, θα βοηθήσει σε αυτό το θέμα, αλλά τα πιθανά έσοδα δεν πρόκειται να καλύψουν όλες τις ανάγκες μας.

Υποστηρίζεται επομένως η διαφοροποίηση και η ενίσχυση των «ίδιων πόρων» της Ευρωπαϊκής Ένωσης στο επόμενο πολυετές δημοσιονομικό πλαίσιο για τη συμπλήρωση των εθνικών προϋπολογισμών στέγασης, που περιλαμβάνουν την πιθανή εισαγωγή χρεώσεων στις χρηματοοικονομικές συναλλαγές, τις ψηφιακές υπηρεσίες, τα εταιρικά κέρδη ή τις εταιρείες ορυκτών καυσίμων.

14. Οι αλλαγές στο φορολογικό σύστημα μπορούν επίσης να συμβάλουν στην επίτευξη καλύτερων αποτελεσμάτων

Τα ζητήματα φορολογίας αποτελούν πρωτίστως ζήτημα για τις εθνικές κυβερνήσεις, αλλά η Ένωση θα μπορούσε να ενθαρρύνει αλλαγές σε τέτοια συστήματα, ώστε να συμβάλει στην επίτευξη πιο βιώσιμων και οικονομικά προσιτών συστημάτων στέγασης.

Οι προσεγγίσεις των κρατών μελών όσον αφορά τη φορολογία της στέγασης και της γης θα πρέπει να επαναξιολογηθούν με ολοκληρωμένο και τεκμηριωμένο τρόπο, λαμβάνοντας υπόψη συγκεκριμένα εθνικά και τοπικά συστήματα στέγασης και κοινωνικής πρόνοιας.

Οι μεταρρυθμίσεις στη φορολογία της στέγασης και της γης θα πρέπει να έχουν ως στόχο τη διασφάλιση πιο δίκαιων αναδιανεμητικών αποτελεσμάτων, την αντιμετώπιση της χρηματιστικοποίησης και της κερδοσκοπίας, και την τόνωση των επενδύσεων σε προσιτές κατοικίες και της βιώσιμης αστικοποίησης. Θα πρέπει να θεσπιστούν φορολογικές μεταρρυθμίσεις για τον περιορισμό του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών που προκαλείται από την κερδοσκοπία και τη χρηματιστικοποίηση.

Η φορολογία της γης θα πρέπει να χρησιμοποιείται για τη βιώσιμη διαχείριση του δημόσιου κόστους της αστικής ανάπτυξης που προκύπτει από επενδύσεις σε υποδομές και δημόσιες υπηρεσίες, τη μείωση των κερδοσκοπικών πιέσεων στις αξίες της γης και τη διευκόλυνση των επενδύσεων σε προσιτές κατοικίες. Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί σε εθνικό επίπεδο στην εισαγωγή φόρων «Αξίας Οικόπεδου», οι οποίοι υπολογίζονται με βάση την υποκείμενη αξία της γης και οι οποίοι παρέχουν κίνητρα για πιο συμπαγή ανάπτυξη.

Οι φόροι σε ζωνοποιημένες αλλά υπανάπτυκτες εκτάσεις και σε εγκαταλελειμμένες εκτάσεις θα μπορούσαν επίσης να αποθαρρύνουν τη συσσώρευση γης και να προωθήσουν την αστική αναγέννηση. Ομοίως, οι αλλαγές στους κανόνες περί φόρου κληρονομιάς θα μπορούσαν να διασφαλίσουν ότι ορισμένα από τα κεφαλαιακά κέρδη που προκύπτουν από την αύξηση της αξίας των ακινήτων μπορούν να ανακατευθυνθούν για την παροχή δημόσιας χρηματοδότησης για την υποστήριξη πιο προσιτής προσφοράς κατοικιών.