Πώς θα γίνονται οι συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής – Με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια η επιλογή των δικαιούχων

Το νέο καθεστώς της κοινωνικής αντιπαροχής και της κοινωνικής μίσθωσης καθορίζεται με νομοσχέδιο το οποίο έφερε σε δημόσια διαβούλευση η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου.

Συγκεκριμένα, στο νομοσχέδιο της ΥΚΟΙΣΟ, της Δόμνας Μιχαηλίδου, όπως δήλωσε η ίδια χθες (30.7.25) έχει ως στόχο την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, την αύξηση του αποθέματος κοινωνικών κατοικιών και την προσφορά στέγης σε ευάλωτους πολίτες με κοινωνικά κριτήρια και χαμηλό μίσθωμα.

Το κράτος κρατά τον έλεγχο, οι ιδιώτες κατασκευάζουν και οι πολίτες ωφελούνται. Είναι μια ώριμη πολιτική, χωρίς κόστος για τον κρατικό προϋπολογισμό αλλά με μεγάλο κοινωνικό αποτύπωμα, σημείωσε η ίδια .

Πιο αναλυτικά, το νομοσχέδιο προβλέπει τα ακόλουθα:

Τι είναι η Κοινωνική Αντιπαροχή

Κοινωνική αντιπαροχή είναι η σύμβαση που συνάπτεται μεταξύ του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ή Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) α’ και β’ βαθμού, με την ιδιότητα της αναθέτουσας αρχής, με ιδιώτη ανάδοχο, με σκοπό την ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος και τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιώντης αξιοποίησης της ακίνητης ιδιωτικής περιουσίας των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης.

Με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής ο ανάδοχος αναλαμβάνει, σύμφωνα με τις τεχνικές και λειτουργικές απαιτήσεις της αναθέτουσας αρχής και με δικές του δαπάνες, μέσα και ευθύνη:

• την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής, που διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομών, που διέπονται από τους κανόνες της κάθετης ιδιοκτησίας ή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, επί αδόμητου ακινήτου, ή
• την ανακαίνιση ή επισκευή δομημένου ακινήτου, τα οποία έχουν περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της αναθέτουσας αρχής ή ανήκουν σε αυτή κατά κυριότητα.

Το αντάλλαγμα του αναδόχου στη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής δύναται να συνίσταται, διαζευκτικά ή σωρευτικά:

• στη μεταβίβαση και παράδοση στον ανάδοχο, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, του συμβατικά καθορισμένου μέρους των ιδιοκτησιών που έχουν ανεγερθεί ή ανακαινισθεί ή επισκευασθεί, μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου, ή/και στην είσπραξη από τον ανάδοχο του τιμήματος μεταβίβασης των ιδιοκτησιών σε τρίτους, που ο ανάδοχος υποδεικνύει στην αναθέτουσα αρχή, εφόσον έχει προηγηθεί η προσήκουσα αποπεράτωση των εργασιών ανέγερσης ή ανακαίνισης ή επισκευής των κατοικιών, καθώς και των εργασιών διαμόρφωσης των κοινόχρηστων εσωτερικών και εξωτερικών χώρων αυτών και έχει διενεργηθεί η παράδοση και παραλαβή των κατοικιών και των κοινόχρηστων εσωτερικών και εξωτερικών χώρων έτοιμων προς χρήση,
• στο δικαίωμα της εν όλω ή εν μέρει εκμετάλλευσης, για ορισμένο χρονικό διάστημα, των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που έχουν ανεγερθεί ή ανακαινισθεί ή επισκευασθεί και έχουν ανατεθεί προς διαχείριση στον ανάδοχο, ή σε αμοιβή για τη διαχείρισή τους,
• στην είσπραξη του χρηματικού ποσού που συμφωνείται ως αντίτιμο για τη μίσθωση με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά, των κοινωνικών κατοικιών που παραμένουν στην κυριότητα του Δημοσίου ή των Ο.Τ.Α. α΄ και β΄ βαθμού, καθ’ υπέρβαση του προβλεπόμενου ποσοστού. Ανεξάρτητα από το αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά δομημένο ή αδόμητο ακίνητο που έχει περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της αναθέτουσας αρχής ή ανήκει σε αυτή κατά κυριότητα, στο αντικείμενο της σύμβασης δύναται να περιλαμβάνεται η ανάθεση στον ανάδοχο της εν γένει διαχείρισης όλων ή μερικών εκ των ιδιοκτησιών για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής και σύμφωνα με τις οδηγίες αυτής. Στην έννοια της διαχείρισης, όπως αυτή προσδιορίζεται και εξειδικεύεται περαιτέρω με τη σχετική διακήρυξη, περιλαμβάνονται, ιδίως:
• η εκμίσθωση των κοινωνικών κατοικιών για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής σε δικαιούχους μισθωτές έναντι του μισθώματος
• η είσπραξη και απόδοση των μισθωμάτων και των κοινόχρηστων δαπανών και η παρακολούθηση των σχετικών πληρωμών
• οι υπηρεσίες συντήρησης και επισκευής που συναρτώνται με τη χρήση των κατοικιών στο σύνολο των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που έχουν περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της αναθέτουσας αρχής ή ανήκουν σε αυτή κατά κυριότητα.

Αν το αντάλλαγμα συνίσταται στο δικαίωμα της εν όλω ή εν μέρει εκμετάλλευσης των υπό διαχείριση ιδιοκτησιών, μετά από τη λήξη της διαχείρισης, ο ανάδοχος παραδίδει το ακίνητο στην αναθέτουσα αρχή σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Αν κατά τον χρόνο απόδοσης του ακινήτου υφίστανται ενεργές συμβάσεις μίσθωσης, στη θέση του εκμισθωτή υπεισέρχεται η αναθέτουσα αρχή.

Αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά σε δομημένο ακίνητο, στο αντικείμενο της σύμβασης δύνανται να περιλαμβάνονται η αλλαγή χρήσης του ακινήτου, η ανέγερση ή προσθήκη κτισμάτων, καθώς και η κατεδάφιση κτισμάτων ή τμημάτων αυτών.

Στην περίπτωση αυτή καταρτίζονται από την αναθέτουσα αρχή πράξη κατάργησης ή τροποποίησης σύστασης και κανονισμού συνιδιοκτησίας, που καταχωρίζονται ατελώς στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο.

Αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά σε ανέγερση κτίσματος επί αδόμητου ακινήτου, καταρτίζονται πράξη σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών και κανονισμός συνιδιοκτησίας, που καταχωρίζονται ατελώς στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο.

Η αναθέτουσα αρχή μεταβιβάζει εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου με συμβολαιογραφική πράξη που καταχωρίζεται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.».

Δικαιούχοι μισθωτές κοινωνικής κατοικίας

Οι δικαιούχοι μισθωτές σε κοινωνικές κατοικίες επιλέγονται από τον Οργανισμό Προνοιακών Επιδομάτων Κοινωνικής Αλληλεγγύης (Ο.Π.Ε.Κ.Α.) με βάση κοινωνικά κριτήρια, στα οποία περιλαμβάνονται, ιδίως, το εισόδημα, η περιουσιακή και οικογενειακή κατάσταση και η ηλικία των τέκνων των δικαιούχων.

Οι δικαιούχοι μισθωτές, οι σύζυγοι αυτών ή τα πρόσωπα με τα οποία αυτοί έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, καθώς και τα εξαρτώμενα μέλη τους, εφόσον φιλοξενούνται από τους δικαιούχους μισθωτές, από τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και εξής δεν μπορούν να λαμβάνουν το επίδομα στέγασης, το επίδομα στεγαστικής συνδρομής σε ανασφάλιστους υπερήλικες και το στεγαστικό επίδομα σε φοιτητές ούτε να είναι ωφελούμενοι άλλων προγραμμάτων ή παροχών που αποσκοπούν στην κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών.

Τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων μισθωτών πρέπει να συντρέχουν, σωρευτικά (σ.σ. όλα μαζί ταυτόχρονα), κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης για σύναψη της σύμβασης μίσθωσης κοινωνικής κατοικίας, κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και κατά τον χρόνο παράτασης ή ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης.

Το ύψος του μισθώματος που καταβάλλουν οι δικαιούχοι μισθωτές κοινωνικής κατοικίας υπολείπεται ουσιωδώς του μισθώματος που διαμορφώνεται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς για κατοικία αντίστοιχων ποιοτικών χαρακτηριστικών με την προς εκμίσθωση κοινωνική κατοικία.
Στις οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες των ακινήτων που ανεγείρονται ή ανακαινίζονται ή επισκευάζονται στο πλαίσιο σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά τους (rent tο own) από τους δικαιούχους μισθωτές, μετά από την παρέλευση δέκα ετών από τη σύναψη της αρχικής σύμβασης μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση μίσθωσης περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και το δικαίωμα προαίρεσης αγοράς ισχύει μόνο μετά από την καταχώριση της σύμβασης στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, που διενεργείται ατελώς.».

Οικονομοτεχνική μελέτη αξιοποίησης ακινήτου και ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας

Κατά τη διαδικασία ωρίμανσης της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής εκπονείται οικονομοτεχνική μελέτη, η οποία προσδιορίζει τη βέλτιστη για την αναθέτουσα αρχή αξιοποίηση του ακινήτου και, ιδίως, το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας, τη μέγιστη διάρκεια της περιόδου διαχείρισης, το ποσοστό των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που μεταβιβάζεται στον ανάδοχο, καθώς και τον αποτελεσματικότερο συνδυασμό του ανταλλάγματος του αναδόχου με το προς ανάθεση έργο και τη βιωσιμότητα της προσδοκώμενης επένδυσης του αναδόχου.

Η οικονομοτεχνική μελέτη αξιολογεί το νομικό καθεστώς του ακινήτου, το κόστος κατασκευής και συντήρησης των κατοικιών και τη δυνατότητα χρηματοδότησης του έργου και τεκμηριώνει τον τρόπο βέλτιστης αξιοποίησης του ακινήτου, με βάση χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά κριτήρια.

Σε κάθε περίπτωση, το ποσοστό των ιδιοκτησιών μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου, το οποίο παραμένει στην κυριότητα του Δημοσίου ή του οικείου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, κατά περίπτωση, και το οποίο προορίζεται για εκμίσθωση σε δικαιούχους μισθωτές κοινωνικής κατοικίας, δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 30%.

Επιλογή αναδόχου, προδικαστική προστασία, κατάρτιση και εκτέλεση της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής

Στα διαγωνιστικά τεύχη για την επιλογή του αναδόχου σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής περιγράφονται, τουλάχιστον, τα εξής:

• το ακίνητο, με μνεία στα υφιστάμενα κτίσματα που ευρίσκονται εντός αυτού, καθώς και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί επ’ αυτού ή να ανακαινιστεί ή να επισκευαστεί, το οποίο με τον περιβάλλοντα χώρο του, οφείλει να πληροί τις προϋποθέσεις πρόσβασης ατόμων με αναπηρία,
• οι επιτρεπόμενες χρήσεις και οι ενδεχόμενες αλλαγές χρήσης,
• τα κριτήρια συμμετοχής και επιλογής του αναδόχου,
• οι βασικοί όροι των συμβάσεων μίσθωσης μεταξύ του αναδόχου και των δικαιούχων μισθωτών κοινωνικής κατοικίας, συμπεριλαμβανομένου του ανώτατου ύψους του μισθώματος για τις κατοικίες που εκμισθώνονται υποχρεωτικά προς δικαιούχους μισθωτές στην περίπτωση που ως αντάλλαγμα προβλέπεται η εν όλω ή εν μέρει εκμετάλλευση των υπό διαχείριση κοινωνικών κατοικιών,
• οι όροι και οι γενικές και ειδικές υποχρεώσεις του αναδόχου ως προς τη συντήρηση, επιμέλεια και διαχείριση των ανεγερθεισών ή ανακαινισθεισών οριζοντίων ή καθέτων, κατά περίπτωση, ιδιοκτησιών,
• το μέγιστο ποσοστό των οριζοντίων ή καθέτων, κατά περίπτωση, ιδιοκτησιών και συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί της κυριότητας του ακινήτου που δύναται να μεταβιβαστεί στον ανάδοχο ως εργολαβικό αντάλλαγμα.

Στα κριτήρια επιλογής του αναδόχου σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής δύνανται να περιλαμβάνονται:

• το ελάχιστο ποσοστό των οριζοντίων ή κάθετων, κατά περίπτωση, ιδιοκτησιών και συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί της κυριότητας του ακινήτου που δύναται να μεταβιβαστεί στον ανάδοχο ως εργολαβικό αντάλλαγμα.
• ο ελάχιστος χρόνος διάρκειας της περιόδου διαχείρισης.
• ο αριθμός των κατοικιών που θα διατεθούν προς δικαιούχους μισθωτές
• το ύψος του μισθώματος για τις κατοικίες που θα εκμισθωθούν προς δικαιούχους,
• η αρχιτεκτονική αρτιότητα της πρότασης του αναδόχου.

Μητρώο Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής

Στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας τηρείται ηλεκτρονικό μητρώο, στο οποίο καταχωρίζονται πληροφορίες αναφορικά με τις διαδικασίες ανάθεσης και την πορεία εκτέλεσης συμβάσεων κοινωνικής αντιπαροχής, όπως η ημερομηνία δημοσίευσης της διακήρυξης, η ημερομηνία κατακύρωσης και το χρονοδιάγραμμα ανέγερσης των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που πρόκειται να διατεθούν σε δικαιούχους μισθωτές ο αριθμός και το είδος των κοινωνικών κατοικιών ανά δήμο και περιφέρεια, οι κατοικίες που έχουν εκμισθωθεί ή έχουν μεταβιβαστεί κατά κυριότητα και αυτές που απομένουν προς διάθεση, καθώς και οι δικαιούχοι μισθωτές.

Για τη λειτουργία του ηλεκτρονικού μητρώου, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού παρέχουν στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

Διαχείριση ακινήτων από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού για την αξιοποίησή τους με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού περιέρχεται στο Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, άνευ ανταλλάγματος και οποιασδήποτε άλλης διατύπωσης, η αποκλειστική διαχείριση ακινήτων που ανήκουν σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, εξαιρουμένων των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) α΄ και β΄ βαθμού, για την αξιοποίησή τους με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής.

Ως διαχείριση νοείται η αποκλειστική άσκηση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, για λογαριασμό του Δημοσίου, έναντι κάθε άλλης δημόσιας αρχής και έναντι τρίτων, των δικαιωμάτων του κυρίου του ακινήτου, στα οποία περιλαμβάνεται η ανάληψη και εκτέλεση κάθε συμβατικής και άλλης δέσμευσης έναντι τρίτων.

Αν το ακίνητο ανήκει σε νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου ή σε Ανεξάρτητες Διοικητικές Αρχές του Υποτομέα της Κεντρικής Κυβέρνησης ή σε Οργανισμό Κοινωνικής Ασφάλισης (ΟΚΑ) του Υποτομέα ΟΚΑ με την ίδια απόφαση η κυριότητα του ακινήτου περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο, άνευ ανταλλάγματος και οποιασδήποτε άλλης διατύπωσης.

Η σχετική απόφαση τ καταχωρίζεται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο. Η καταχώριση του πρώτου εδαφίου απαλλάσσεται από κάθε φόρο, τέλος, εισφορά, αμοιβή ή δικαίωμα υπέρ του Δημοσίου ή οποιουδήποτε τρίτου, από κάθε δικαίωμα συμβολαιογράφων, δικηγόρων και δικαστικών επιμελητών, από κάθε αμοιβή ή ανταποδοτικό τέλος και, γενικώς, από κάθε είδους δαπάνη που επιβάλλεται για την καταχώριση.

Για την καταχώριση της απόφασης της παρ. 1 στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο δεν απαιτείται η έκδοση άλλων εγγράφων, συμπεριλαμβανομένου του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και της βεβαίωσης μηχανικού, η οποία εκδίδεται ή οποιασδήποτε άλλης ισοδύναμης δήλωσης που υποκαθιστά τη δήλωση αυτή. Η υποβολή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του σχετικού κτιρίου διενεργείται εντός 5 ετών από την ημερομηνία καταχώρισης στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο.

Για την αξιοποίηση με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής ακινήτων που ανήκουν στην κυριότητά τους, οι Ο.Τ.Α. α΄ και β΄ βαθμού ασκούν τις αρμοδιότητες αναθέτουσας αρχής.

Για την κίνηση της διαδικασίας από τους Ο.Τ.Α. α’ και β’ βαθμού απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, η οποία χορηγείται μετά από τεκμηριωμένη εισήγηση του οικείου Ο.Τ.Α. για την αναγκαιότητα σύναψης σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής. Για τα ίδια ακίνητα, σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας απαιτείται και για τη δημοσίευση προκήρυξης για την επιλογή αναδόχου σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής.».

Κοινωνική μίσθωση

Ως κοινωνική μίσθωση ορίζεται η σύμβαση μίσθωσης που συνάπτεται με αντικείμενο την παροχή κατάλληλης και οικονομικά προσιτής στέγης σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, αντί προκαθορισμένου μισθώματος, το οποίο υπολείπεται ουσιωδώς του μισθώματος που διαμορφώνεται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς για κατοικία αντίστοιχων ποιοτικών χαρακτηριστικών με την προς εκμίσθωση κοινωνική κατοικία.

Οι δικαιούχοι μισθωτές επιλέγονται με βάση κοινωνικά κριτήρια, στα οποία δύνανται να περιλαμβάνονται, ιδίως, το εισόδημα, η περιουσιακή και οικογενειακή κατάσταση και η ηλικία των τέκνων των δικαιούχων.

Για τα ακίνητα που εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης ή εντάσσονται σε προγράμματα που χρηματοδοτούνται ή συγχρηματοδοτούνται ή επιδοτούνται από ευρωπαϊκούς πόρους για την επίτευξη σκοπών στέγασης ευάλωτων ομάδων δεν εφαρμόζονται το άρθρο 192 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν. 3463/2006, Α’ 114), καθώς και τα άρθρα 26 έως 49 του π.δ. 715/1979 (Α’ 212) και 1 έως 8 του π.δ. 242/1996 (Α’ 179), που διέπουν τις εκμισθώσεις των ακινήτων των δήμων, των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου και των περιφερειών, αντίστοιχα.