Δημοσιεύτηκε η απόφαση Α.1153/2025 που προβλέπει παράταση έως 31.12.2026 στο πλαίσιο της έκπτωσης φόρου για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων.
Η απόφαση, πέραν της παράτασης ξεκαθαρίζει τις προϋποθέσεις για την φοροαπαλλαγή. Από το 2025 και μετά δεν αναγνωρίζονται συστήματα ορυκτών καυσίμων, το συνολικό πλαφόν της μείωσης ορίζεται στα 16.000 ευρώ για όλη τη διάρκεια εφαρμογής, με ετήσιο ανώτατο όριο 3.200 ευρώ, ενώ οι δαπάνες αγοράς αγαθών δεν μπορούν να ξεπερνούν το ένα τρίτο των δαπανών υπηρεσιών. Επιπλέον, οι εργασίες και προμήθειες για τα εν λόγω ανακαινιζόμενα ακίνητα πρέπει να γίνονται από επιχειρήσεις με φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα και δεν επιτρέπεται ταυτόχρονη ένταξη σε προγράμματα επιχορήγησης (π.χ. «Εξοικονομώ»).
Το μέτρο καλύπτει όλα τα κτίρια ανεξαρτήτως χρήσης, αρκεί οι δαπάνες να έχουν πραγματοποιηθεί από 01.01.2024 έως 31.12.2026 και να τεκμηριώνονται με νόμιμα παραστατικά και ηλεκτρονική πληρωμή. Δικαιούχος είναι το φυσικό πρόσωπο που πραγματοποίησε τη δαπάνη και έχει πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα. Σε συνιδιοκτησία, το όριο και η μείωση περιορίζονται στο ποσοστό του δικαιούχου.
Σημειώνεται πως από το 2024 η έκπτωση είναι 100% επί των «επιλέξιμων δαπανών» (και όχι 40% όπως ίσχυε παλαιότερα), με ανώτατο συνολικό όριο 16.000 ευρώ που κατανέμεται στο έτος πραγματοποίησης και στα τέσσερα επόμενα (μέχρι 3.200 ευρώ ανά έτος). Η μείωση εφαρμόζεται «μέχρι του αναλογούντος φόρου» κάθε χρονιάς, δηλαδή αν το ετήσιο μερίδιο ξεπερνά τον φόρο που προκύπτει, το πλεόνασμα δεν επιστρέφεται και δεν μεταφέρεται. Άρα απαιτείται προγραμματισμός ώστε το ετήσιο κομμάτι της έκπτωσης να «χωρά» στον φόρο του δικαιούχου.
Πρακτικά παραδείγματα
Πρακτικά, η ρύθμιση σημαίνει πως για συνολικές δαπάνες 16.000 ευρώ (με αναλογία αγαθών έως 5.333 ευρώ και υπηρεσιών τουλάχιστον 10.667 ευρώ) ο φορολογούμενος επωφελείται με μείωση 3.200 ευρώ τον χρόνο επί πενταετία, εφόσον ο φόρος του το επιτρέπει. Για δαπάνες π.χ. 9.000 ευρώ (αγαθά έως 3.000, υπηρεσίες 6.000), η ετήσια μείωση θα είναι 1.800 ευρώ για πέντε έτη. Δαπάνες για λέβητες/καυστήρες ορυκτών καυσίμων μετά το 2024 δεν αναγνωρίζονται, ενώ δαπάνες συντήρησης ή κινητά στοιχεία (π.χ. κουρτίνες) ούτως ή άλλως δεν θεωρούνται επιλέξιμες.
Αυτά που θα πρέπει να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες είναι οι «διπλές ενισχύσεις» (φορολογική μείωση και ταυτόχρονο πρόγραμμα), να επιλέγονται ελληνικοί προμηθευτές/εργολάβοι με νόμιμη τιμολόγηση, να φυλάσσονται όλα τα παραστατικά και η απόδειξη ηλεκτρονικής πληρωμής και, σε έργα με μεγάλο προϋπολογισμό, να «σπάνε» χρονικά οι εργασίες με τρόπο που ευθυγραμμίζεται με τον πραγματικό φόρο κάθε έτους. Η ρύθμιση είναι ουδέτερη ως προς τη χρήση του κτιρίου (κατοικία, επαγγελματικός χώρος, μίσθωση), αλλά δεν επιτρέπει έκπτωση της ίδιας δαπάνης ως επαγγελματικού κόστους και ταυτόχρονα μείωση φόρου από το άρθρο 39Β.
Με τη σημερινή επικαιροποίηση, το ΥΠΟΙΚ και το ΥΠΕΝ διατηρούν ανοιχτό το φορολογικό κίνητρο έως το τέλος του 2026, εναρμονίζοντάς το με τους στόχους ενεργειακής μετάβασης (απομάκρυνση ορυκτών καυσίμων) και αποτρέποντας επικαλύψεις με επιδοτούμενα προγράμματα.
Ποια είναι η φιλοδοξία για την αξιοποίηση των αναβαθμισμένων κτιρίων
Για τα ακίνητα που θα προκύψουν από αναβαθμίσεις, ο στόχος είναι να επιστρέψουν γρήγορα στη μακροχρόνια μίσθωση με «όπλο» τα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες. Ο συνδυασμός της μείωσης φόρου του άρθρου 39Β και της τριετούς απαλλαγής φόρου εισοδήματος για κατοικίες που ήταν δηλωμένες «κενές» επί 36 μήνες δημιουργεί κίνητρο να ολοκληρωθούν ουσιαστικές ανακαινίσεις και να διατεθούν άμεσα προς μίσθωση. Παράλληλα, οι νέοι κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η υποχρεωτική εξόφληση ενοικίων μέσω τραπεζών από 1.1.2026 πιέζουν το αναβαθμισμένο στοκ να κατευθυνθεί στη σταθερή, μακροχρόνια μίσθωση με μεγαλύτερη διαφάνεια. Όπου το επιτρέπουν οι όροι δόμησης, αναδιατάξεις και μετατροπές χώρων (π.χ. μεγάλα διαμερίσματα ή επαγγελματικοί χώροι που επαναπροσδιορίζονται) μπορούν να αυξήσουν άμεσα το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
