Τι εφαρμόστηκε το 2025, τι ανακοινώθηκε για το 2026 και τι εξετάζεται
Δέσμη παρεμβάσεων και μέτρων που συνδυάζουν κίνητρα, περιορισμούς και επιδότηση ενοικίου περιλαμβάνονται στο προσχέδιο προϋπολογισμού το 2026, έτσι ώστε να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.
Άξονας των μέτρων της κυβέρνησης για την στεγαστική κρίση είναι η έναρξη της θεσμοθετημένης πλέον επιστροφής ενός ενοικίου ανά έτος, από τον Νοέμβριο 2025, η οποία θα συνδυαστεί από το επόμενο έτος, με υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή μισθωμάτων και διασύνδεση με το μητρώο μισθώσεων. Το προσχέδιο προϋπολογισμού «ποντάρει» επίσης σε αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος από μισθώματα και σε μέτρα που περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας.
Τι αλλάζει το 2026
Όπως έχει δρομολογήσει το οικονομικό επιτελείο, από 01.01.2026 τα ενοίκια πρέπει να πληρώνονται ηλεκτρονικά σε λογαριασμό στο όνομα του εκμισθωτή και να διασταυρώνονται με το μητρώο μισθώσεων. Η συμμόρφωση γίνεται όρος για να μην χάνουν οι μισθωτές την επιστροφή ενοικίου και οι ιδιοκτήτες την έκπτωση στο ακαθάριστο εισόδημα από μισθώματα.
Παράλληλα, εισάγεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% στη φορολογία εισοδήματος από μισθώματα για το κλιμάκιο 12.000–24.000 ευρώ, που μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση έναντι του 35% και λειτουργεί ως κίνητρο συμμόρφωσης.
Παρατείνεται η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές έως το τέλος του 2026, παρατείνεται η έκπτωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, συνεχίζεται ο περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και προαναγγέλλεται νέο πλαίσιο «κοινωνικής αντιπαροχής» για αξιοποίηση δημόσιας γης σε σύγχρονες κοινωνικές κατοικίες με ελεγχόμενο μίσθωμα.
Στο φορολογικό μείγμα εντάσσεται και η στοχευμένη επέκταση της τριετούς απαλλαγής φόρου στους ιδιοκτήτες που διαθέτουν κενά ακίνητα σε πολύτεκνες οικογένειες ή σε κρίσιμες κατηγορίες εργαζομένων (υγεία, εκπαίδευση, ένστολοι), ενώ στο περιθώριο του στεγαστικού καταγράφεται και η μείωση/κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, μέτρο που συνδέεται και με το δημογραφικό.
Τι εφαρμόστηκε το 2025
Το 2025 ενεργοποιήθηκε δεύτερος κύκλος του «Σπίτι μου» με ευρύτερα κριτήρια και προϋπολογισμό, και με στόχο να στηριχθούν νεότερα ζευγάρια με χαμηλότοκα δάνεια σε παλαιότερα διαμερίσματα.
Προχώρησε η απαλλαγή για τρία έτη από τον φόρο εισοδήματος σε ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κενά ακίνητα με μακροχρόνια μίσθωση ή μετατρέπουν από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια.
Εφαρμόστηκε «πάγωμα» νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στα 1ο–3ο δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και αυξήθηκε το τέλος ανθεκτικότητας για τα ακίνητα τύπου Airbnb.
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» ενισχύθηκε με διπλάσιο ανώτατο ποσό επιδότησης ώστε να επισπευσθεί η επιστροφή παλαιών διαμερισμάτων στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Το κρίσιμο νέο μέτρο, η «επιστροφή ενοικίου», θεσπίστηκε με καταβολή έως τα τέλη Νοεμβρίου κάθε έτους, με οροφή για την κύρια ή φοιτητική κατοικία και προσαύξηση ανά παιδί, καλύπτοντας τη μεγάλη πλειονότητα των ενοικιαστών βάσει εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων και στοχεύοντας στην αποκάλυψη των κρυμμένων εισοδημάτων από ενοίκια.
Τι άλλο βρίσκεται στο τραπέζι
Πέραν από τα όσα έχουν ήδη ανακοινωθεί, στο τραπέζι της κυβέρνησης βρίσκεται ένα νέο κύμα παρέμβασης τύπου «Ανακαινίζω», με στόχο να επιστρέψουν κενά ή παλαιά διαμερίσματα στη μακροχρόνια μίσθωση. Ο «κουμπαράς» υπολογίζεται γύρω στα 150 εκατ. από την αναθεώρηση του ΕΣΠΑ 2021-2027, με εφαρμογή από το 2026 και έμφαση σε χαμηλότερα ενοίκια έναντι ρήτρας διάθεσης για συγκεκριμένο διάστημα. Ωστόσο, δεν υπάρχει ακόμη τίποτα επίσημο καθώς πρόκειται για ώριμο σχεδιασμό που θα οριστικοποιηθεί με την έγκριση ανακατανομής των πόρων του ΕΣΠΑ.
Παράλληλα, η Κομισιόν και η ΕΤΕπ προετοιμάζουν πανευρωπαϊκή πλατφόρμα για προσιτή και βιώσιμη στέγαση, που θα δίνει τεχνική βοήθεια και χρηματοδοτικά εργαλεία σε κράτη-μέλη και δήμους. Η Ελλάδα εξετάζει να συνδέσει μέρος των εθνικών δράσεων σε αυτήν την πλατφόρμα και σε συμπληρωματικά σχήματα ΣΔΙΤ για κοινωνική κατοικία. Οι εκταμιεύσεις θα εξαρτηθούν από την ωριμότητα έργων και τους όρους επιλεξιμότητας, ενώ οι κατευθύνσεις της ΕΕ για ενιαίους κανόνες στη βραχυχρόνια μίσθωση παραμένουν υπό διαμόρφωση.
Με απλά λόγια, το 2026 οι κατευθύνσεις στις οποίες ενδεχόμενα θα κινηθεί η στεγαστική πολιτική για να πέσουν τα ενοίκια, αφορούν ένα εθνικό πρόγραμμα ανακαινίσεων με αντάλλαγμα προσιτό μίσθωμα, και ευρωπαϊκή συγχρηματοδότηση μέσω της ΕΤΕπ.
Που στηρίζεται η πολιτική στέγασης
Ωστόσο, στο τέλος της ημέρας, η στεγαστική πολιτική του 2026 στηρίζεται σε δύο μεταβλητές που δεν ελέγχονται πλήρως. Αφενός στην προσδοκία για το πώς θα αντιδράσει στα νέα μέτρα η κατακερματισμένη και ανομοιογενής αγορά των ιδιοκτητών και, αφετέρου, στους ρυθμούς και το εύρος μιας ολοένα πιο απαιτητικής ευρωπαϊκής χρηματοδότησης.
Δεν πρέπει να λησμονείται πως η ελληνική αγορά στέγασης μπαίνει στο 2026 με υψηλές τιμές και επίμονη πίεση στα ενοίκια. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β’ τρίμηνο 2025 δείχνουν νέα επιτάχυνση στις τιμές διαμερισμάτων, ενώ οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να ανεβαίνουν σε όλη τη χώρα. Με απλά λόγια, η προσφορά δεν προλαβαίνει τη ζήτηση και το κόστος κατοικίας σπρώχνει τα νοικοκυριά στα όριά τους.
Το πώς θα χρηματοδοτηθεί η πολιτική, αλλά και το πώς θα εφαρμοστεί, είναι κάτι το οποίο ενδεχόμενα να έχει παρενέργειες που μπορεί να εντείνουν αντί να αμβλύνουν την πίεση στις τιμές.
Ο πρώτος πυλώνας στηρίζεται στην αυστηροποίηση της συμμόρφωσης των ιδιοκτητών. Στα χαρτιά, αυτό περιορίζει τη φοροδιαφυγή και δημιουργεί χώρο στον προϋπολογισμό. Ωστόσο, παρά την παρέμβαση στην φορολογική κλίμακα, όταν συνδυαστεί με την πλήρη ψηφιοποίηση των πληρωμών, την υποχρεωτική καταγραφή στο μητρώο και το αυστηρότερο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας, είναι πιθανό μέρος αυτού του βάρους να επιχειρηθεί να μετακυλιστεί στις τιμές, καθώς, στην πράξη, αυξάνει το πραγματικό φορολογικό βάρος για όσους ιδιοκτήτες μέχρι χθες δήλωναν λιγότερα, το οποίο, εν τέλει, θα το πληρώσουν… οι ενοικιαστές.
Ο δεύτερος πυλώνας της χρηματοδότησης της στεγαστικής πολιτικής είναι τα ευρωπαϊκά κονδύλια. Αν και για το 2021-2027 ο φάκελος Συνοχής της Ελλάδας, περίπου 21 δισ. ευρώ, είναι δεδομένος (χωρίς, ωστόσο, τα 150 εκατ. ευρώ για το «Ανακαινίζω» να είναι εξασφαλισμένα καθώς εκκρεμεί η αναθεώρηση και η έγκρισή της), για το 2028-2034, με βάση την πρόταση της Κομισιόν, το μερίδιο της Συνοχής στο νέο προϋπολογισμό της ΕΕ μικραίνει, (στον αστερισμό της «στροφής» σε Άμυνα και υποδομές ως απόλυτη προτεραιότητα) άρα οι εθνικές κατανομές τείνουν σε στασιμότητα ή ελαφρά μείωση. Προφανώς, τελικές αποφάσεις δεν υπάρχουν, πολλώ δε μάλλον για το πόσα θα λάβει η Ελλάδα, αλλά η κατεύθυνση είναι υπαρκτή.
Στα παραπάνω θα κριθεί και η αποτελεσματικότητα των μέτρων για το 2026. Απομένει να αποδειχθεί αν τα έσοδα από την αύξηση της συμμόρφωσης στα ενοίκια θα επιστρέψουν στην αγορά ως περισσότερη προσιτή κατοικία και μειώσεις τιμών. Ταυτόχρονα, απομένει να φανεί πόσο γρήγορα και σε ποιο εύρος θα εξασφαλιστεί η ευρωπαϊκή χρηματοδότηση για να απορροφηθεί σε έργα που πράγματι θα ρίξουν τα ενοίκια.
