Μέτρα όπως η επιστροφή ενοικίου, η μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και η ενίσχυση προγραμμάτων αξιοποίησης κενών κατοικιών σαν το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», προτείνουν το ΙΟΒΕ και η διαΝΕΟσις, στο πλαίσιο εκτενούς έρευνας για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. Στόχος είναι η αποκλιμάκωση των τιμών και η βελτίωση της πρόσβασης σε προσιτή και ποιοτική στέγη για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Το ελληνικό στεγαστικό τοπίο χαρακτηρίζεται από μια έντονη αντίφαση. Από τη μία πλευρά, η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται δυναμικά, με τις ξένες επενδύσεις και την τουριστική ζήτηση να ενισχύουν τις τιμές και τη δραστηριότητα. Από την άλλη, το κόστος στέγασης αυξάνεται με ρυθμούς που ξεπερνούν τις αντοχές μεγάλου μέρους της κοινωνίας.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Η έλλειψη προσιτής στέγης δεν επιβαρύνει μόνο την κοινωνική συνοχή και εντείνει τις ανισότητες, αλλά έχει και άμεσες οικονομικές συνέπειες. Τα νοικοκυριά περιορίζουν άλλες καταναλωτικές δαπάνες για να καλύψουν ενοίκια ή δόσεις στεγαστικών δανείων, καθυστερούν πληρωμές, συσσωρεύουν χρέη και αδυνατούν να αποταμιεύσουν.
Στο κόστος αυτό προστίθενται η φορολογία, η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας και η γραφειοκρατία, αλλά και οι υψηλές τιμές της ενέργειας, οι οποίες μετά την ενεργειακή κρίση συμπιέζουν περαιτέρω το διαθέσιμο εισόδημα και επηρεάζουν άμεσα τις τιμές των κατοικιών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πλέον δυσανάλογα μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση. Το κόστος, όπως ορίζεται από τη Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και έξοδα ενέργειας. Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 19,2%. Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η τάση την περίοδο 2019–2024, κατά την οποία η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε, σε αντίθεση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Πώς διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα άλλες ευρωπαϊκές χώρες
Οι ερευνητές του ΙΟΒΕ και της διαΝΕΟσις μελέτησαν πρακτικές άλλων ευρωπαϊκών χωρών που αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα και δήλωσαν ότι πολλά από τα επιτυχημένα μοντέλα βασίζονται σε μακροχρόνιες πολιτικές που δύσκολα μεταφέρονται αυτούσιες στην Ελλάδα.
Για παράδειγμα στην Αυστρία, περίπου μία στις πέντε κατοικίες αποτελεί κοινωνική ενοικιαζόμενη στέγη. Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος, ενώ συμπληρώνεται από επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για πρώτη κατοικία και φορολογικά κίνητρα για χαμηλότερα ενοίκια.
Αντίθετα, χώρες όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία, με περιορισμένη κοινωνική στέγαση όπως και η Ελλάδα, στράφηκαν πρόσφατα σε πιο ενεργές πολιτικές: περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση επιδομάτων.
Τι προτείνουν για την Ελλάδα
Στη μελέτη προτείνεται η δημιουργία κεντρικού κρατικού φορέα στέγασης, αρμόδιου για τον σχεδιασμό και την υλοποίηση μιας Εθνικής Στρατηγικής. Ο φορέας αυτός θα μπορεί να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει ή να κατασκευάζει κατοικίες και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως ήδη επιχειρείται πιλοτικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Παράλληλα, προτείνονται παρεμβάσεις για τον περιορισμό υπερβολικών αυξήσεων ενοικίων, σε συνδυασμό όμως με ενίσχυση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται, επίσης, στη βελτίωση και καλύτερη στόχευση επιδομάτων και μέτρων όπως η επιστροφή ενοικίου.
Για την ενεργοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών, προτείνεται η αναβάθμιση του προγράμματος «Ανακαινίζω–Νοικιάζω», με ανώτατα όρια μίσθωσης, ελάχιστη διάρκεια συμβολαίων και φορολογικά κίνητρα για ιδιοκτήτες που προσφέρουν κατοικίες σε χαμηλότερα ενοίκια. Η μελέτη εισηγείται, επίσης, ευελιξία στους περιορισμούς για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Χρυσή Βίζα, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε περιοχής, καθώς και ειδική μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
Πώς φθάσαμε στη σημερινή κρίση
Η οικονομική κρίση μετά το 2008 προκάλεσε βαθιά ανατροπή στην αγορά κατοικίας. Η ανεργία εκτινάχθηκε, η ζήτηση κατέρρευσε και οι τιμές των αστικών ακινήτων μειώθηκαν πάνω από 30%. Οι τράπεζες περιόρισαν δραστικά τα στεγαστικά δάνεια, ενώ τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν ραγδαία. Εκτιμάται ότι περίπου 700.000 κατοικίες πέρασαν σε επενδυτικά σχήματα και εταιρείες διαχείρισης.
Από το 2017 και μετά, η οικονομική ανάκαμψη, η εκρηκτική άνοδος του τουρισμού και νέα επενδυτικά εργαλεία, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η Χρυσή Βίζα, οδήγησαν σε ταχεία αύξηση των τιμών, ταχύτερη από την άνοδο των εισοδημάτων. Την ίδια στιγμή, η προσφορά νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, ενώ η ενεργειακή κρίση μετά το 2022 επιβάρυνε περαιτέρω τα κόστη.
Η επανεκκίνηση μιας συνεκτικής, γρήγορης και αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής αναδεικνύεται πλέον σε κρίσιμη προτεραιότητα, όχι μόνο για την κοινωνική συνοχή, αλλά και για τη βιώσιμη πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Περισσότερα στοιχεία και αναλυτικά δεδομένα περιλαμβάνονται στη μελέτη του ΙΟΒΕ και της διαΝΕΟσις.
