Αποκλίνουσες εικόνες συνιστούν η πορεία του εν Ελλάδι πληθωρισμού τον Αύγουστο, βάσει της χθεσινής (02.09.2025) έκθεσης της Eurostat, και η πραγματικότητα των ενοικίων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Παρά το γεγονός πως ο ετήσιος πληθωρισμός στην Ελλάδα επιβραδύνθηκε στο 3,1% από 3,7% τον Ιούλιο (εξακολουθεί βέβαια να είναι μία ποσοστιαία μονάδα πάνω από την Ευρωζώνη), η αγορά ακινήτων συνεχίζει να πιέζεται από τη χαμηλή προσφορά και την ισχυρή ζήτηση, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να κινούνται ανοδικά.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Βάσει των στοιχείων Ιουλίου, σε +11,3% ανήλθε η ετήσια μεταβολή των ενοικίων στην Ελλάδα, σε συνέχεια ενός ράλι τιμών που προοδευτικά εξελίσσεται εδώ και χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό πως σύμφωνα με ανάλυση της Global Property Guide, τα ενοίκια στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά 15,3%, χωρίς μάλιστα αυτό το ποσοστό να μπορεί να αποτυπώσει πλήρως την αλήθεια, καθώς πάντοτε υπάρχει το ζήτημα με τα αδήλωτα ενοίκια, το οποίο προσπαθεί να αντιμετωπίσει το οικονομικό επιτελείο με την επερχόμενη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων από την ΑΑΔΕ.
Ας σημειωθεί πως στην Ελλάδα, η μεταφορά εισοδημάτων προς κατανάλωση υπηρεσιών και η ανθεκτική τουριστική περίοδος κρατούν ψηλά τη ζήτηση σε μεγάλες πόλεις και τουριστικούς πόλους, όπου η εύρεση κατοικίας προς μίσθωση εξακολουθεί να είναι δύσκολη.
Αποτέλεσμα είναι να επιδεινώνεται ένα πρόβλημα το οποίο αφορά την μικρή νέα προσφορά κατοικιών και μια αυξανόμενη ζήτηση, οδηγώντας έτσι σε ακριβότερα ενοίκια.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Όπως αναφέρει χθεσινή έκθεση της ΕΤΕ, η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης εξακολουθεί να τροφοδοτεί ανατιμήσεις στην κατοικία, με τα μισθώματα να ευθυγραμμίζονται σταδιακά με τα μεγάλα άλματα των τιμών πώλησης της προηγούμενης περιόδου. Από το ιστορικό χαμηλό της κρίσης (2017), οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά πάνω από 70% και στο α’ τρίμηνο 2025 το μέσο επίπεδο ξεπέρασε οριακά το ιστορικό υψηλό του 2008. Στα ενοίκια, ο δείκτης τιμών έχει ενισχυθεί κατά 24% από τα τέλη του 2017 έως τον Ιούλιο 2025, παραμένοντας περίπου 8% κάτω από την κορύφωση του 2011. Συνολικά, η αγορά ενοικίων κινείται με χρονική υστέρηση έναντι της αγοράς πωλήσεων και η προσαρμογή συνεχίζεται όσο η νέα προσφορά παραμένει περιορισμένη.
«Ασθμαίνει» η προσφορά
Παρά το γεγονός ότι το πρόβλημα είναι πως λείπουν νέες κατοικίες στην αγορά (και όχι γενικά κατοικίες, καθώς υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers) τα πλέον πρόσφατα στοιχεία οικοδομικής δραστηριότητας δεν φέρνουν αισιοδοξία. Αν και τον Μάιο υπήρξε ανάκαμψη των αδειών στο πρώτο πεντάμηνο 2025 η εικόνα παρέμεινε αρνητική, με τις άδειες να κατρακυλούν 17,4% και τον όγκος κατά 24,7% έναντι του 2024. Με άλλα λόγια, η «σωλήνα» που τροφοδοτεί την αγορά με νέες κατοικίες έχει ακόμη λίγη ροή.
Επ’ αυτού, σχετική ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς ανεβάζει το πραγματικό έλλειμμα κατοικιών από την ελληνική αγορά στον αριθμό των 180.000, συνεκτιμώντας και την υποτονική ανοικοδόμηση της δεκαετίας, αλλά και τηn εκτροπή αποθέματος προς βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όπως επισημαίνεται, με τους σημερινούς ρυθμούς δόμησης, το χάσμα θα κλείσει σε βάθος… πενταετίας. Δηλαδή, μιας πενταετίας που εξαιτίας του ανωτέρω ελλείμματος, οι πιέσεις στα ενοίκια θα είναι περαιτέρω ανοδικές…
Όμως, όσο η πλευρά της προσφοράς στέγης δεν προλαβαίνει τη ζήτηση, ο «πυρήνας» των υπηρεσιών και δη τα ενοίκια θα αντιστέκονται στην αποκλιμάκωση. Η Ελλάδα εξακολουθεί να τρέχει πάνω από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, και η αγορά κατοικίας παραμένει ένας από τους λόγους που η διαφορά δεν κλείνει εύκολα.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά
Παρά τις προσπάθειες που καταβάλλει η κυβέρνηση (και θα συνεχίσει να καταβάλλει με νέα προγράμματα όπως Κοινωνική Αντιπαροχή, πιθανόν Σπίτι Μου 3 κ.ο.κ.) οι επιπτώσεις αυτών δεν μπορούν να φανούν από την μία ημέρα στην άλλη.
Πρώτον, η αγορά ακινήτων δεν αντανακλά άμεσα τις αυξομειώσεις του γενικού πληθωρισμού, καθώς έχει τους δικούς της ρυθμούς.
Δεύτερον, η «αναλαμπή» στις άδειες Μαΐου, ακόμα και αν συνεχιστεί, θα χρειαστεί μεγάλο διάστημα ούτως ώστε να μεταφραστεί σε ολοκλήρωση των οικοδομών και σε μειώσεις τιμών λόγω ενίσχυσης της προσφοράς.
Τρίτον, τα ευρήματα για το μέγεθος του ελλείμματος κατοικιών δείχνουν ότι χωρίς ακόμα περισσότερες στοχευμένες παρεμβάσεις που να συγκροτήσουν ένα σοκ προσφοράς, δύσκολα θα «γυρίσει» μία αγορά που δομικά τροφοδοτεί ολοένα υψηλότερα ενοίκια…
