Δημόσια ακίνητα, κοινωνική αντιπαροχή, πρόγραμμα αναβάθμισης και νέες φορολογικές παρεμβάσεις – Όλα τα μέτρα κατά της στεγαστικής κρίσης

Πολυεπίπεδα και συνδυαστικά κινείται η κυβερνητική πολιτική για τα ακίνητα καθώς το μέγεθος που έχει λάβει η στεγαστική κρίση αποτελεί οξύ κοινωνικό πρόβλημα.

Το οικονομικό επιτελείο δρομολογεί παρεμβάσεις προκειμένου να ενεργοποιηθούν ανενεργά αποθέματα ακινήτων του Δημοσίου, αλλά και να «τρέξει» συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για Κοινωνική Αντιπαροχή. Σχεδιάζει νέα  προγράμματα στήριξης για να επιστρέψουν κλειστά διαμερίσματα στην αγορά ενώ στο τραπέζι έχουν πέσει προτάσεις για νέες φορολογικές παρεμβάσεις σε ό,τι αφορά τα εισοδήματα από ενοίκια. Στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και να μετριαστεί η πίεση των τιμών σε μια αγορά με χρόνια υστέρηση νέων και διαθέσιμων ακινήτων που έχει οδηγήσει σε συνθήκες στεγαστικής κρίσης.

Τι αλλάζει με τις σχολάζουσες κληρονομιές

Σε ότι αφορά τo απόθεμα δημόσιων ακινήτων, το Υπουργείο Οικονομικών προωθεί νομοσχέδιο που θα καταγράψει και θα ενεργοποιήσει την περιουσία περίπου 2.000 αδρανών κοινωφελών ιδρυμάτων και πάνω από 7.000 σχολαζουσών κληρονομιών με στόχο την αξιοποίηση κλειστών ακινήτων για στεγαστικές ανάγκες, με τον υπουργό Οικονομικών Κυριάκο Πιερρακάκη να δηλώνει πως δεν υπάρχει «μαγική λύση» αλλά μωσαϊκό παρεμβάσεων στο στεγαστικό.

Πρώτο βήμα του νέου πλαισίου για τις σχολάζουσες κληρονομιές είναι η πλήρης ψηφιακή χαρτογράφηση της περιουσίας, με καθαρή εικόνα για ιδιοκτησιακά, βάρη και εκκρεμοδικίες. Ακολουθεί η ενεργοποίηση μηχανισμών αξιοποίησης, με προκηρύξεις μίσθωσης ή αξιοποίησης ανά χαρτοφυλάκιο και σαφή κριτήρια επιλογής.

Το απόθεμα των εν λόγω ακινήτων είναι σημαντικό και σήμερα παραμένει ανεκμετάλλευτο. Η φιλοδοξία είναι πως η παρέμβαση θα τροφοδοτήσει με κατοικίες περιοχές με μεγάλη ζήτηση, ενισχύοντας την προσφορά χωρίς δημοσιονομικές υπερβάσεις.

Πώς θα δουλέψει η Κοινωνική Αντιπαροχή

Σε ένα δεύτερο επίπεδο, όσον αφορά την περιουσία του Δημόσιου τομέα, σε ισχύ βρίσκεται ήδη ο νόμος για την «κοινωνική αντιπαροχή», που επιτρέπει σε ιδιώτες αναδόχους να ανεγείρουν ή να ανακαινίζουν δημόσια ακίνητα με δικούς τους πόρους και να τα εκμεταλλεύονται για ορισμένο χρόνο, με αντάλλαγμα δεσμεύσεις κοινωνικής μίσθωσης.

Ο νόμος προβλέπει πως μέρος του παραγόμενου αποθέματος δεσμεύεται για ελεγχόμενο μίσθωμα, ενώ το υπόλοιπο κινείται στην ελεύθερη αγορά υπό όρους. Η στόχευση της κυβέρνησης είναι η μαζική παραγωγή και ανακαίνιση κατοικιών με μεταφορά ρίσκου και χρηματοδότησης στον ιδιωτικό τομέα.

Εκκρεμούν οι εφαρμοστικές αποφάσεις που θα εξειδικεύσουν τα κριτήρια δικαιούχων (μέσω ΟΠΕΚΑ) και τη μεθοδολογία του «κοινωνικού μισθώματος», ενώ οι πρώτες προσκλήσεις προς αναδόχους δεν έχουν ακόμη αναρτηθεί, παρότι έχει προαναγγελθεί ότι τουλάχιστον 10 δημόσια ακίνητα είναι έτοιμα για την αρχική φάση. Στελέχη της κυβέρνησης κάνουν λόγο για εκκίνηση με περίπου 2.500 κατοικίες.

Εφόσον προχωρήσει το μοντέλο εκτιμάται πως μπορεί να αποδώσει χιλιάδες κατοικίες σε βάθος χρόνου ενώ η ύπαρξη κοινωνικού σκέλους στις μισθώσεις αντιμετωπίζει την ανάγκη για προσιτά ενοίκια για όλους.

Το νέο πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης

Στην ίδια λογική με το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», δηλαδή της κινητροδότησης ιδιωτών ιδιοκτητών να βελτιώσουν την κατάσταση των ακινήτων τους και να τα ρίξουν στην αγορά, κινείται και το νέο πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης κατοικιών.

Στο νέο εργαλείο έχει αναφερθεί και ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης. Ο λόγος για ένα πρόγραμμα για συνδυασμό 20%-30% ενεργειακής αναβάθμισης και 60%-80% ανακαίνισης (κουφώματα, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, χώρους υγιεινής και κουζίνες), ώστε να επανενταχθούν περισσότερα παλιά διαμερίσματα στην αγορά.

Η χρηματοδότηση αναμένεται να καλυφθεί από ανακατεύθυνση πόρων του ΕΣΠΑ, ενώ πληροφορίες του newsit.gr αναφέρουν πως ο «κουμπαράς» θα ξεπεράσει το επίπεδο των 150 εκατ. ευρώ που θα στηρίξουν την πρώτη φάση εφαρμογής. Η στόχευση είναι να καλυφθεί το κενό μέχρι την ωρίμανση μεγαλύτερων παρεμβάσεων.

Η έναρξη τοποθετείται, υπό την έγκριση της Κομισιόν, μετά το «Εξοικονομώ 2025» και πιθανότατα μέσα στο 2026. Στόχος είναι να επιστρέψουν γρήγορα κλειστά διαμερίσματα στην αγορά με στοιχειώδες ενεργειακό αποτύπωμα, αλλά κυρίως με λειτουργικές ανακαινίσεις που αυξάνουν την ελκυστικότητα για μισθώσεις.

Τι ισχύει με την φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια

Παράλληλα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή την προηγούμενη εβδομάδα, η φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα αλλάζει από το φορολογικό έτος 2026 με στόχευση να «σπάσει» το μεγάλο άλμα συντελεστή αμέσως μετά τις 12.000 ευρώ. Συγκεκριμένα, εισάγεται νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% για το τμήμα εισοδήματος 12.000–24.000 ευρώ. Το επόμενο κλιμάκιο 35% διαμορφώνεται για 24.000–36.000 ευρώ και το ανώτερο κλιμάκιο 45% εφαρμόζεται από 36.000 ευρώ και άνω. Η αλλαγή αυτή θα ισχύσει για τα εισοδήματα του 2026 (φορολογικές δηλώσεις 2027).

Παράλληλα, στο ίδιο νομοσχέδιο επεκτείνεται η τριετής απαλλαγή φόρου εισοδήματος για ιδιοκτήτες που ανοίγουν «κλειστές» κατοικίες ή γυρίζουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Καλύπτονται μισθώσεις που θα συναφθούν και εντός του 2026, με βελτιωμένους όρους ώστε να μην χάνεται η απαλλαγή όταν ο ενοικιαστής φύγει πρόωρα και με ειδική ευελιξία για δημόσιους υπαλλήλους που μετακινούνται εποχικά (δυνατότητα διαδοχικών μισθώσεων εντός της τριετίας). Ο βασικός κορμός των προϋποθέσεων παραμένει η προηγούμενη «κενότητα» τριών ετών ή διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση, επιφάνεια έως 120 τ.μ. με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε παιδί άνω των δύο, και υποχρεωτική μακροχρόνια μίσθωση εντός του παραθύρου εφαρμογής του μέτρου.

Ας σημειωθεί πως σύμφωνα με πληροφορίες του newsit.gr «κλειδώνει» το Μητρώο Ενοικίων από την άνοιξη του 2026, με καταγραφή συνέπειας πληρωμών της τελευταίας διετίας και διασύνδεση με μητρώα πιστοληπτικής ικανότητας/ιδιωτικού χρέους, ώστε οι ιδιοκτήτες να αξιολογούν τη φερεγγυότητα υποψηφίων ενοικιαστών. Εξετάζεται η τριετής απαλλαγή φόρου ενοικίων ως «δεύτερη ευκαιρία» για εποχικά απασχολούμενους με υποχρεωτική επαναπρόσληψη, καθώς και εναλλακτικό σενάριο γενικής τριετούς απαλλαγής για όποιον ανοίγει ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση. Το χρονοδιάγραμμα συνέπειας θα καλύπτει την τελευταία διετία, με πρόσβαση κατόπιν συναίνεσης του ενοικιαστή και διασταυρώσεις.

Στόχος των ανωτέρω μέτρων είναι η ελάφρυνση των ιδιοκτητών ώστε να περιοριστούν τα κίνητρα για «γκρίζες ζώνες» στις δηλώσεις των εισοδημάτων από ενοίκια και μαζί με την αύξηση της προσφοράς από προγράμματα ανακαίνισης να σταθεροποιήσει την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.