Η αγορά ακινήτων στην Αττική παρουσιάζει συχνά αντιφάσεις και οι τιμές κατοικιών διαφέρουν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, ενώ η πραγματική επενδυτική απόδοση δεν εμφανίζεται σχεδόν η ίδια. Νέα εργαλεία ανάλυσης έρχονται να ανατρέψουν παραδοσιακές αντιλήψεις, αποκαλύπτοντας ότι ακόμη και περιοχές με εντελώς διαφορετικό προφίλ μπορούν να εμφανίζουν παρόμοια επίπεδα απόδοσης.
Αν κάποιος θέλει να κατοικήσει στο σπίτι του, τότε δεν τον ενδιαφέρει η απόδοση του ενοικίου. Αν όμως αγοράζει ένα σπίτι για να το διαθέσει προς ενοικίαση, τότε έχει σημασία να ξέρει τι απόδοση μπορεί να περιμένει. Σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos, για την αγορά μιας κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα, αποτυπώνοντας την εικόνα των αποδόσεων σε διαφορετικές περιοχές της αγοράς κατοικίας.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Σyγκεκριμένα, σύμφωνα με τα αποτελέσματα του πρώτου «Θερμομέτρου» των ακινήτων, που δημιουργήθηκε με βάση δεδομένα της πλατφόρμας Spitogatos σε συνεργασία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, το εργαλείο βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και δείχνει πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου σε κάθε περιοχή. Ο δείκτης αξιοποιεί εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos και φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα απλό και χρήσιμο εργαλείο για όσους σκέφτονται να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Αν και θα περίμενε κανείς οι πιο περιζήτητες περιοχές να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις και οι λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες, τα δεδομένα του «Θερμομέτρου» δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα.
O Ο CEO του Spitogatos Δημήτρης Μελαχροινός σχολίασε: «Μελετώντας σε βάθος τα αποτελέσματα και συζητώντας τα στοιχεία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, ανακαλύψαμε αποκλίσεις που δεν περιμέναμε. Περιοχές που θεωρούνται “φθηνές” δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι παρόμοιες αποδόσεις σε περιοχές με εντελώς διαφορετική ζήτηση. Για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές».
Η σύγκριση του 2019 με το 2025
Ο κ. Μελαχροινός συνέχισε εξηγώντας και ένα ακόμη στοιχείο που έχει σημασία: «Αν εξετάζαμε μόνο τα στοιχεία του 2025, θα βλέπαμε απλώς το “Θερμόμετρο” κάθε περιοχής σήμερα. Ωστόσο, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την πορεία της αγοράς από το 2019, την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία, μέχρι σήμερα. Με αυτή τη ματιά μπορέσαμε να εντοπίσουμε περιοχές που κινήθηκαν ταχύτερα από άλλες: σε ορισμένες οι τιμές ενοικίων αυξήθηκαν σχεδόν παράλληλα με τις τιμές πώλησης, ενώ σε άλλες οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σημαντικά περισσότερο από τα ενοίκια».
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, συμπλήρωσε με ένα παράδειγμα: «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια. Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 ευρώ και η τιμή πώλησής του 120.000, η απόδοση είναι η ίδια, πάλι 200 ενοίκια. Αν όμως το ενοίκιο είναι 600 και η τιμή ανέβηκε στα 240.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, «ανέβηκε η θερμοκρασία» στην περιοχή».
Ο μέσος όρος για την Αττική
Τα πλήρη αποτελέσματα του «Θερμομέτρου» παρουσιάστηκαν και αναλύθηκαν στην εκδήλωση. Τα σημαντικότερα εξ αυτών για την Αττική ήταν τα εξής (μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά μέσης κατοικίας στην περιοχή):
Κέντρο Αθήνας:
- 2019: 161 ενοίκια
- 2025: 212 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Ιστορικό Κέντρο, με 317 ενοίκια
Βόρεια Προάστια:
- 2019: 271 ενοίκια
- 2025: 288 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν περίπου το ίδιο με αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Παπάγου, με 459 (!) ενοίκια
Νότια Προάστια:
- 2019: 241 ενοίκια
- 2025: 311 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Αργυρούπολη (!), με 387 ενοίκια
Δυτικά Προάστια:
- 2019: 202 ενοίκια
- 2025: 238 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Πετρούπολη, με 335 ενοίκια
Ανατολικά Προάστια:
- 2019: 250 ενοίκια
- 2025: 256 ενοίκια
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Γέρακας, με 331 ενοίκια
Πειραιάς:
- 2019: 184 ενοίκια
- 2025: 242 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Νέο Φάληρο, με 284 ενοίκια
Προάστια Πειραιά:
- 2019: 181 ενοίκια
- 2025: 241 ενοίκια = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Δραπετσώνα, με 332 ενοίκια
Υπόλοιπο Αττικής:
- 2019: 246 ενοίκια
- 2025: 221 ενοίκια = Οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των πωλήσεων
– Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Σαρωνίδα, με 333 ενοίκια.
