Χρυσή Βίζα: Ευκαιρία ή αδιέξοδο για την ελληνική κτηματαγορά;

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο σημαντικών αλλαγών και προσαρμογών, καθώς το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας, συνεχίζει να προσελκύει το ενδιαφέρον για επενδύσεις, παρά τις πρόσφατες τροποποιήσεις.

Σύμφωνα με την έρευνα της Astons, οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο ενδέχεται να περιορίσουν τις νέες αιτήσεις, ωστόσο η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα στην Αττική. Εκεί, η έμφαση δίνεται πλέον στην αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων, όπως γραφεία, βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες, που μετατρέπονται σε κατοικίες. Στην περίπτωση αυτή, το ελάχιστο όριο επένδυσης παραμένει 250.000 ευρώ, έναντι 800.000 ευρώ για άλλα ακίνητα.

Ο αντίκτυπος των διεθνών εξελίξεων

Ένας ακόμη παράγοντας που διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για την ελληνική κτηματαγορά είναι η επικείμενη κατάργηση του αντίστοιχου προγράμματος Χρυσής Βίζας στην Ισπανία. Αυτό αναμένεται να στρέψει το ενδιαφέρον των επενδυτών προς την Ελλάδα, η οποία προσφέρει παρόμοιο τρόπο ζωής αλλά σε χαμηλότερο κόστος.

Ενδεικτικό της έντονης ζήτησης είναι το γεγονός ότι, σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, τον Δεκέμβριο του 2023 κατατέθηκαν 1.137 αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω της Χρυσής Βίζας, όταν το σύνολο των αιτήσεων για ολόκληρο το 2020 δεν ξεπέρασε τις 1.485.

Οι Αμερικανοί επενδυτές και η ελληνική διασπορά

Σημαντικό μέρος των αιτήσεων προέρχεται από επενδυτές των ΗΠΑ, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς, που σε αρκετές περιπτώσεις δεν έχουν επισκεφθεί ποτέ την Ελλάδα. Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας λειτουργεί έτσι και ως εργαλείο επανασύνδεσης της ελληνικής διασποράς με τη χώρα.

Στο πλαίσιο του πρόσφατου 2ου Real Estate Conference του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών & Επιχειρηματικότητας, o Βαγγέλης Κτενιάδης, διευθύνων σύμβουλος της V2 development τόνισε ότι το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας δεν ευθύνεται για την αύξηση των τιμών των ακινήτων, αλλά αντίθετα συμβάλλει στη συγκράτησή τους. Όπως ανέφερε, μόλις το 3% των ακινήτων αγοράζεται μέσω του προγράμματος, ενώ το υπόλοιπο 97% αφορά συναλλαγές στην ελεύθερη αγορά.

Επιπλέον, μόνο το 6% των επενδυτών διαμένει μόνιμα στα ακίνητα που αποκτά μέσω του προγράμματος. Τα περισσότερα διατίθενται πλέον για μακροχρόνια μίσθωση, ειδικά μετά τις πρόσφατες εξαγγελίες του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην αγορά ακινήτων αυτή τη στιγμή είναι η ραγδαία αύξηση των ενοικίων. Στην Αττική, το 20% των ενοικιαστών είναι αλλοδαποί, κυρίως Ευρωπαίοι που εργάζονται εξ αποστάσεως για εταιρείες του εξωτερικού, ένα φαινόμενο που εντάθηκε κατά την πανδημία.

Η Πολιτική της Πολιτείας για την Εκτός Σχεδίου Δόμηση

Ο επίτιμος Πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής και Γενικός Διευθυντής της εταιρείας REVITHIS Real Estate, Γιάννης Ρεβύθης,επεσήμανε την πρόθεση της Πολιτείας να περιορίσει την εκτός σχεδίου δόμηση, με στόχο την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ). Παράλληλα, τόνισε ότι όσοι επένδυσαν σε εκτός σχεδίου ακίνητα θα πρέπει να αποζημιωθούν. Εξέφρασε επίσης την ανάγκη δημιουργίας Υπουργείου Ακινήτων, καθώς και την ταχύτατη ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών.

Η Χρυσή Βίζα ως οικονομικός μοχλός

Σύμφωνα με τον ίδιο, το εν λόγω πρόγραμμα υπήρξε σωτήριο κατά την οικονομική κρίση, ενισχύοντας πολλούς επαγγελματικούς κλάδους, όπως κατασκευαστές, δικηγόρους, μεσίτες και συμβολαιογράφους. Η πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ποσού επένδυσης στα 800.000 ευρώ έχει οδηγήσει σε επιβράδυνση της αγοράς, με το 65 – 70% της οικονομικής δραστηριότητας να παραμένει συγκεντρωμένο στην Αττική.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, εκκρεμούν 120.000 αιτήσεις για τη Χρυσή Βίζα γεγονός που διατηρεί τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα. Ωστόσο, σε περιοχές όπως η Κηφισιά, το Χαλάνδρι και η Βουλιαγμένη, παρατηρείται μια μικρή στασιμότητα, ενώ στην περιφέρεια οι τιμές διαμορφώνονται στα 500 ευρώ/τ.μ..

Οι Επενδύσεις μέσω της Χρυσής Βίζας

Από το 2013, το πρόγραμμα έχει αποφέρει περισσότερα από 6,5 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία, με 33.000 αιτήσεις για άδεια διαμονής. Η προσοχή των επενδυτών στρέφεται πλέον στα επαγγελματικά και βιομηχανικά ακίνητα, τα οποία απαιτούν αλλαγή χρήσης. Αντίθετα, τα διατηρητέα κτίρια προσελκύουν ελάχιστο ενδιαφέρον λόγω της γραφειοκρατίας, ενώ η επαρχιακή αγορά ακινήτων παραμένει στάσιμη.

Η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι, με τις νέες ρυθμίσεις να επηρεάζουν τη ζήτηση και τη διαθεσιμότητα ακινήτων. Η Πολιτεία καλείται να διαμορφώσει ένα ισορροπημένο πλαίσιο, που θα ενισχύσει την προσέλκυση επενδύσεων, χωρίς να επιδεινώνει την ήδη δύσκολη κατάσταση της στέγασης και των ενοικίων στη χώρα.